최근, 서울에 주택을 1채, 지방에 주택을 1채 보유한 사람에 대하여 상담을 진행했다.
이때, "서울주택 양도시 비과세 혜택을 받을 수 있을까"
사실관계를 정리하면 아래와 같다.
1980. 서울 주택 취득(부부 공동명의)
2000. 지방 농지 취득(남편 단독명의)
2009. 지방 농지에 주택 건축(당시 농어촌주택 요건 충족, 남편 단독명의)
2019. 지방 주택, 아내 증여
2021. 서울주택 매도.
이 경우, 서울주택을 매도했을 때, 1세대 1가구 주택으로서, 비과세를 받을 수 있는지가 문제된다.
여기서의 쟁점은 지방 주택이 농어촌주택에 포함되느냐이다.
농어촌주택에 포함된다면, 서울주택을 매도하더라도 지방 주택을 주택수 계산에 포함시키지 않기 때문이다.
법을 보자.
『조세제한특례법』 제99조의4(농어촌주택등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례)는, "① 거주자 및 그 배우자가 구성하는 대통령령으로 정하는 1세대가 2003년 8월 1일부터 2022년 12월 31일까지의 기간 중에 다음 각 호(아래 기재)의 어느 하나에 해당하는 1채의 주택(“농어촌주택등”)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함)하여 3년 이상 보유하고 그 농어촌주택등 취득 전에 보유하던 다른 주택(“일반주택”)을 양도하는 경우에는 그 농어촌주택등을 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 「소득세법」 제89조제1항제3호(1세대 1주택 비과세)를 적용한다"고 규정하고 있다.
취득 당시, ▲수도권지역, ▲국토계획 및 이용에 관한 법률 상 도시지역, ▲주택법 상 조정지역, ▲토지거래허가구역, ▲관광단지를 제외하고 ▲주택 및 그 도지의 기준시가 가액이 2억 원이 넘지 않을 것을 요구하고 있다.
즉, ① 농어촌주택과 일반 주택 2채를 보유하는 1세대가 ② 2003. 8. 부터 2022. 12. 31. 까지 기간 중 농어촌주택을 취득하여 3년 이상 보유한 후 ❸ 그 농어촌주택 취득 전 보유하는 일반주택을 양도할 때, 그 일반주택에 관하여 비과세 혜택을 준다는 의미이다.
이 사건은, 농어촌 주택에 해당된다. 다만, 취득 당시, ▲수도권지역, ▲국토계획 및 이용에 관한 법률 상 도시지역, ▲주택법 상 조정지역, ▲토지거래허가구역, ▲관광단지를 제외하고 ▲주택 및 그 도지의 기준시가 가액이 2억 원이 넘지 않을 것을 요구하고 있으므로, 취득 당시 그 토지 및 주택의 규제사항을 꼼꼼히 챙겨야 한다.
이 사례에서 문제되는 것은, 지방 농지를 2000년 취득하고, 2009년 그 농지 중 일부에 주택을 건축하였으며, 2019년에 아내에게 이를 증여했다는 점이다.
실제로 따지면, 아내가 주택을 취득한 시점부터 3년을 보유해야 농어촌주택에 해당되지 않을까 하는 것이다.
이렇게 되면, 아내가 증여로 지방주택을 취득한 2019년부터 3년이 되지않았기에, 2021년 서울주택 매도는 비과세 혜택이 없다는 중대한 문제점이 발생한다.
* 서울주택은 1980년 취득해서, 취득가액 대비 양도가액 차액이 엄청나다.
의뢰인도 이 부분을 걱정했다.
하지만, 법을 보자
조세제한특례법 제99조의4는 농어촌주택의 비과세 요건을 정하는 조항인데, 해당 조항은 농어촌주택 비과세 요건을 "거주자 및 그 배우자가 구성하는 1세대"의 비과세를 말하는 것으로 규정하고 있음. 따라서 거주자 및 그 배우자가 구성하는 1세대 간 주택의 이전, 증여행위가 있었다고 하더라도, 실제 1세대가 최초 취득한 시점을 기준으로 보유기간 3년을 계산하여야 하고, 1세대 내 배우자에게 증여한 행위로 그 시점부터 보유기간을 계산한다고 볼 수 없다.
기획재정부 역시 동일한 입장이다. 즉, "1세대 1주택의 3년 보유기간을 판정함에 있어 보유기간중에 동일세대원간에 증여가 이루어진 경우 에는 증여자의 보유기간과 수증자의 보유기간을 통산"한다는 것.
결론.
이 분은 2주택이지만, 그 중 서울주택을 2021년 매도하더라도 비과세 혜택을 받을 수 있다. (물론 구체적 사정에 따라 달라질 수 있다. 의뢰인이 내게 구두로 설명한 부분에 한정하여 검토한 것)
의뢰인에게 이렇게 검토하여 통보하였다.
주택 매도로 인한 양도소득세는 매우 쟁점이 많아 매도 전 반드시 전문가의 검토를 거쳐야 한다.
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