<사실관계>
2020. 1. 1. 중개사무실에 물건을 확인하러 방문
중개사 : "그 물건 지금 30억인데, 지금 안 사면 다른데서 삽니다. 일단 돈을 넣고 협상해봅시다"
매수희망자 : "30억 없다. 25억으로 해달라"
중개사 : "그럼 일단 협상이라도 할 수 있게 돈을 넣어라"
매수희망자 : "알겠다, 입금하겠다" -> 1억 원 입금
2020.1.~3.까지 협상
2020. 4. 1. 협상결렬
매수희망자 : "돈 돌려달라"
중개사 및 매도인 : "계약안하니 몰취됐다"
그렇다면, 이 1억원을 돌려받을 수 있을까, 아니면 중개사나 매도인 말처럼 몰취됐을까?
부동산 급등기엔 일단 돈을 지급한 후 협상을 시작하고, 계약을 체결하는 경우가 있다.
보통 법원에서는 그러한 돈을 '증거금'으로 칭하고, 협상이 실패하였을 땐 돌려주는 성질을 가진 돈으로 해석한다. 이에 대해서는 아래와 같이 자세히 분석한 바 있다.
만약 단순 협상개시를 위한 증거금이라면, 계약협상이 파기된 이상 반환해야 한다. 지급한 돈이 증거금인 이상, 협상 결렬을 선언한 순간 상대방은 돈을 반환할 의무가 생긴다. "더이상 협상안하겠다. 돈을 돌려달라"는 한마디면 족하다.
이 경우 돈을 지급한 매수희망자는 매도인을 상대로 "부당이득 반환청구"로 금전의 반환을 구하고, 지급된 날 이후부터 소장 부본 송달시까지는 연 5~6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 이자를 덧붙여 지급하라고 청구할 수 있다.
*통상 가계약금 이라는 명칭을 사용하는데, 가계약금이라는 명칭 속에는 "증거금", "계약금의 일부(이에 따른 손해배상금의 예정)", 또는 "해약금"의 성질이 모두 들어가 있을 수 있고, 당사자 간 계약내용에 따라 그 성질이 정해진다.
하지만 만약 계약금 또는 계약금의 일부이고 이것이 해약금의 성질까지 갖는다면, 돈은 돌려받지 못하게 된다.
즉, 계약금의 일부이든 가계약금이든 증거금이든 계약 당시 지급한 돈을 돌려받는지 여부는 그 돈이 협상을 위한 우선협상 증거금인지, 해약금인지에 따라 달라질 것이다.
만약 협상을 위하여 지급한 돈이라는 사정이 밝혀졌다면 전부 돌려받을 수 있다.
이 법리를 정리하면 아래와 같다.
계약서가 작성되기 전(협상 중), 돈이 오갔는데, 협상이 종료되었을 때, 그 돈의 성질은
계약이 성립되지 않았을 때,
(협상을 위한) 증거금 : 결렬된 이상 즉시 반환해야 할 돈
계약이 성립되었다고 볼 때,
계약금의 일부
계약금의 일부에 대한 해약금 약정 또는 손해배상 예정 약정이 있다면, 반환불가
계약금의 일부에 대한 해약금 약정 또는 손해배상 예정 약정이 없다면, 반환
Comentarios