임대차계약 갱신거절을 할 수 있는 주택임대차보호법 상 사유 중 하나인(지금까지 매우 강력한 유일했던 사유) 임대인의 실거주에 대해 대법원이 새 해석기준을 내놨다.
실거주의 입증은 임대인이 하라는 것.
이것이 가지는 의미는 여러 가지겠지만, 임차인의 계약갱신 요구를 거절하기 위해서는 임대인이 자기의 실거주 예정인 사실을 증명해야 한다는 것.
지금까지는 갱신거절이 의사의 통지로서, 내(또는 직계존비속인 가족)가 살거야 하면 끝이었지만, 이제부터는 실거주에 대한 구체적 입증서류가 없으면 갱신거절이 안 될 수 있단 것.
다만 저 판례는 임대인이 임차인을 상대로 명도(퇴거)소송을 제기한 소송으로서, 실거주에 대한 입증을 원고인 임대인이 다하지 못해 패소한 것이다. 통상 원고가 입증책임이 있으므로 어쩌면 당연한 판결일 수 있다.
그러나 실무에서, 갱신거절을 할 때 실거주 입증에 대한 다툼이 길어질 것이다.
앞으로는, 현 거주지에서 퇴거예정인 전세만료 확인서나 매각한 서류, 가족이라면 가족이 그 집에 거주하기 위한 가족간 대화내용 등으로 증명이 되어야 할 것이다. 또 실거주 주체가 임차인에게 말할 때 바뀌지 않아야 할 것이다.
어떤 경우든 임차인이 이를 믿지 않으면 임대인이 명도소송을 제기할 수밖에 없는데, 재판확정까지 1ㅡ2년이 소요되는 이상, 임차인의 거주기간이 사실상 늘어난 효과도 있어 보인다.
실거주 입증이라는 과제를 세상에 던진 대법관님들께서 그냥 책상 위에서 세상을 본 듯한 느낌은 지울 수 없다.
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