계약갱신청구권 행사 뒤 임대인이 바뀌면?

어제 들어온 상담 중 하나.

- 아파트에 기존 세입자 甲이 있었고, 임대차기간 만료는 2020. 12. 30.

- 집주인 A가 2020. 8. 15. 이 집을 B에게 매도(잔금일시 2020. 9. 30)

- 甲은 2020. 8. 30. A를 상대로 "계약갱신요구".

- A는 집을 매도하였고, 새 매수인 B가 직접 거주할 예정이라며 갱신거절 의사표시.

이 경우, B는 2020. 12. 30.에 거주할 권리가 있을까.

결론적으로 말하면, 아무런 문제가 없다. 즉, B가 甲의 계약갱신요구를 거절할 수 있는 정당한 권리가 있다.

甲이 2020. 8. 30. 임대인 A를 상대로 계약갱신을 요구하였다고 하더라도, 임대인은 계약기간이 만료될 2개월 전까지 '실거주' 등의 사유가 있을 때 계약갱신요구를 거절할 수 있는 권리가 있다.

이는, 임대인이 해당 집을 매도한다고 하더라도 달라지지 않는다. 주택임대차보호법에서는 매수인이 전 임대인의 모든 계약상 권리를 양수받기 때문이다.

甲의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 임대인의 권리는 임대차기간 만료 2개월 전까지 표시하면 족하고, 그 사이에 임차인이 전 임대인에게 계약갱신요구를 했을 당시 전 임대인이 해당 집에 실제거주 하지 않는다는 이유로 새 임대인이 계약갱신을 거절할 수 없는게 아니다. 임차인은 임대인의 모든 권리를 포괄승계 한 새 임대인이 임대차기간 만료 2개월 전전 임대인에게 한 계약갱신요구권에 대하여 갱신 또는 거절로 응답할 수 있는 권리가 여전히 존재한다.

임차인 입장에서는, 임대차기간 만료 2개월 전까지 새 임대인의 계약갱신 또는 계약갱신 거절이라는 의사표시를 받고나서야, 자신이 행사한 계약갱신요구권이 정당한지 여부를 판단 받을 수 있는 것이다.

이것은 계약갱신요구권과 계약갱신요구에 대한 거절행위라는 법적 권리의 성질상 당연하다.

계약갱신요구권은 형성권으로 의사표시가 임대인에게 도달하는 순간 효력이 발생하지만, 그 형성권에는 " 임대인의 계약갱신 거절이 없을 경우"라는 조건이 붙은 권리이다. 이에 따라 임대인이 거절상유를 적극적으로 행사하지 않는 한, 계약갱신요구권은 그대로 효력을 발생하게 되는 것이다. 다만, 이러한 형성권의 효력을 저지하는 방법은 임대인이 <갱신거절>이라는 행위를 요한다는 것이다.

따라서 형성권이 형성권대로 효력을 발하느냐 마느냐는 최종적으로 갱신거절이란 임대인의 행동이 있는지 여부로 귀결된다.

결국, 임차인이 전 임대인에게 갱신요구를 했다고 하더라도, 계약만료 2개월 전까지 새 임대인이 이를 거절하였다면, 그 거절의 정당한 사유가 있다면 계약갱신이 되지 않고 임대차계약은 그대로 종료된다.

그런데, 국토부 해설 및 이에 대한 각종 기사에는 마치 세입자가 모든 결정권을 지닌 것처럼 기사를 쓰고 있다.

"방 뺄게요. 아니, 안 뺄게요"… 계약 만료 전까진 '천하무적 세입자' (naver.com)

사실이 아닌 것은 사실이 아니라고 정확히 이야기해야, 법적분쟁에 따른 비용과 시간을 절약할 수 있다. 허위기사보고 끝까지 권리행사를 한 임차인은, 결국 명도소송을 당해서 강제로 퇴거 당하고, 그동안의 차임을 부당이득으로 뺏기거나, 보증금에서 공제된다. 상대방 변호사비용까지.

권리와 의무가 공존하고, 수요와 공급이라는 시장경제의 원리가 작동하는 세계에, 과도한 개입과 제재는 오히려 시장의 왜곡만 가져올 뿐이다.

이 기사는 제대로 설명한 듯하니 참조.

집 새로 산 집주인, 기존 임차인의 계약갱신요구 거절할 수 있나 - 매일경제 (mk.co.kr)