사례
임대차계약은 2020. 2. 10.에 체결하였고, 2022. 2. 10. 한 차례 갱신되었다. 이번 2024. 2. 10. 만기되는 임대차에 대해서는 임차인에게 갱신요구권이 없으므로 임대료를 증액하는 방법으로 합의하거나 퇴거해야 한다.
임대인은 2023. 12. 1. 임대차종료를 할 생각이 있다고 이야기하였고, 임차인은 2023. 12. 2. 자신이 매수할 생각도 있다고 이야기하였다.
임대인과 임차인은 매매협상을 시작하였다. 그런데 가격이 맞지 않아 결국 협상이 결렬되었고, 그 시점은 2024. 1. 1.이다. 그때서야 임대인은 임차인에게 임대차계약종료를 통보하였으나, 임차인은 연락을 받지 않는다. 내용증명 우편도 반송되었다.
그 사이에 2024. 2. 지금까지 와 버렸다.
이 경우, 법리적으로 각자의 권리와 의무는 어떻게 될까?
이 사건에서 쟁점은 2가지다.
1. 이 임대차가 갱신되는 현재 적용되는 법이 임대차3법 개정전의 법인지(갱신 1달 전 갱신요구 여부 결정되는 주택임대차보호법) 아니면 그 이후 개정된 법인지(갱신 2달 전 갱신요구 여부를 결정하여야 하는 주택임대차보호법)인지
: 이는 개정 주택임대차보호법 부칙에 따라, 시행 당시 존속 중인 임대차에도 적용되기 때문에, 이번 개정 전 체결된 임대차계약이라도 갱신 시점이 현 시점이라면 개정 주택임대차보호법이 적용된다.
제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제8조의2제2항ㆍ제4항, 제14조제1항, 제16조제1항ㆍ제2항, 제21조제1항 및 제30조의 개정규정은 공포 후 3개월이 경과한 날부터 시행한다.
제2조(계약갱신 요구 등에 관한 적용례) ① 제6조의3 및 제7조의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용한다.
② 제1항에도 불구하고 이 법 시행 전에 임대인이 갱신을 거절하고 제3자와 임대차계약을 체결한 경우에는 이를 적용하지 아니한다.
2. 2024. 2. 10.부터 2달 전 계약종료 통보를 했는지 여부다.
: 주택임대차보호법은 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 계약종료 통보를 하지 않으면 같은 조건으로 갱신된다고 규정하고 있다.
제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020. 6. 9.>
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.>
③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.
그런데 문제는 만료 2달 전부터 임대인 및 임차인이 매매계약 협상을 시작했다는 점이다. 임대인은 "임대차를 종료하고픈데 매수가 가능하면 매수계약 하시죠"라고 했고, 임차인도 "매수할 의사가 있다"며 매매계약 협상을 시작했다.
(한편, 임대차계약 종료통보는 임차인이 그 의사표시를 수령해야 하고, 임대인은 수령사실까지 입증해야 한다. 임차인이 연락을 두절한다면, 속히 법원에 의사표시 공시송달 절차를 밟아야 한다)
하지만 매매계약 협상이 제대로 되지 않아 만료 2달 전까지 완료되지 못했고, 결국 만료 1달 전에 최종 매매계약 협상이 결렬되었다.
그렇다면, 임대인이 임차인에게 위 법에 따라 "계약종료 통보"를 한 것인지가 문제되는데, 의사표시 해석 상 임대인의 의사는 계약종료를 통보한 것이 아니라 매매계약 의사를 전달한 것으로 보인다. 설사 조건부(매매계약 조건부)로 임대차 종료를 통보하였다 하더라도 조건이 미성취로 확정된 시점에서 이미 갱신기간을 지났으므로 임대차종료 통보가 있었다고 보기도 애매하다.
이 경우는 일단 자동적으로 임대차계약이 갱신된 것으로 보는 것이 타당할 것이다. 다만, 의사표시 해석 상 임대인이 만료 2달 전에 확정적으로 갱신하지 않겠다는 의사를 전달한 것이 입증된다면 또 달라질 수 있다.
위 사안의 결론은,
위 임대차계약 갱신에 적용되는 법률은 현행 주택임대차보호법이고, 이에 따라 만료 2달 전에 계약종료를 통보했어야 하나, 매매계약 협상을 하느라 이 기간을 놓친 것으로 보인다. 이에 따라 계약은 2년 자동으로 갱신(묵시적 갱신)된 것으로 해석된다. 다만, 임대인이 확정적으로 계약종료 의사를 전달했고 이것이 임차인에게 도달했다는 것이 입증된다면, 매매계약 협상 결렬에도 불구하고 임대차계약은 2024. 2. 10.에 종료된다.
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