가끔 매우 좋은 조건으로 급매가 나왔다고 부동산에서 연락이 오거나, 길거리 등지에서 "실 5,000만 원이면 입주"라는 등으로 광고하는 부동산 물건들을 보게된다.
이런 물건은 갑자기 나온 시세보다 조금 싼 매물이고, 즉시 권리이전이나 실거주가 가능하다는 매력적 조건 때문에 즉시 매수세가 따라붙기도 한다.
그런 물건을 매수하고자 할 때 아래와 같은 점만 유의하자.
급매물건의 경우, 어떠한 조건에서, 왜 파는 것인지 일단 파악해 볼 필요가 있다.
만약, 해당 물건 소유자(매도인)가 급박한 채무적 위험에 처해 팔려고 하는 물건인 경우, 해당 물건을 매수했을 때, 그 매도인의 채권자가 "사해행위 취소"소송으로 대응하는 경우가 있다.
채무자가 "채권자를 해함을 알고" 재산권을 목적으로 한 법률행위, 예컨대 매매 등의 행위를 하였을 때는 그 취소를 법원에 청구할 수 있도록 한 것이다.
문제는 그 단서조항이다. 그 법률행위로 인하여 이익을 받을자(매수인) 또는 전득자(매수인으로부터 또 물건을 산 사람)이 그 행위 당시 채권자(매도인의 채권자)를 해함을 알지 못한 경우에는 취소를 청구하지 못하는 것.
위 조항은 단서로 되어 있기 때문에, 매수인이 자신의 매매계약이 매도인의 채권자를 해하지 않음을 직접 입증해야 한다. 그 입증이 쉬울까.
쉽지 않다. 판례는 매수인의 "악의", 즉 매도인의 채권자를 해하는 법률행위를 한 것으로 일단 추정하기 때문이다. 더구나, 매도인이 급하게 물건을 내놓았다는 사정과, 자금사정의 압박이 있었다는 사정까지 알았다면 더더욱 그 해함을 알지 못했다는 사정을 입증키가 쉽지 않을 것이다.
실제 사해행위 사례를 보자.
급매가 있다는 연락을 받은 의뢰인은 공인중개사 사무실을 방문.
시세보다 5000정도 싸게 나온 매물
중개사는 1) 계약금 및 중도금 일부만 넣고, 2) 잔금을 2달 뒤 하되, 3) 소유권이전등기만 먼저 가져가도 된다고 설명
매수인인 의뢰인은 "인테리어도 해도 되고, 소유권도 먼저 넘겨받을 수 있다"는 제안에 쉽게 급매계약을 하고 계약금 지급. 중도금도 곧 지급
매도인은 신용불량 상태. 대출해 준 후 이자를 못받고 있었던 OO은행에서 직접 사해행위취소소송을 제기(1억의 범위 내에서 계약취소)
* 1억의 범위내에서 계약취소라는 말은, 1억원을 은행에 지급하라는 말이다.
집주인은 인테리어가 끝나고 입주해 노모를 모시고 살고 있었는데, 거의 멘붕인 상황.
소송이 시작되었다.
<은행에서 제출한 서면. 1억의 한도 내에서 매매계약을 취소한다는 취지>
상대방의 주장에 대하여 우리는 채권자취소권의 법리에 따라 반박했다.
이 사건은 "선의"를 입증할 만한 여러 정황이 있었다.
우선, 당시 전세입자였던 매수인(의뢰인)은 집주인이 전세계약 만료를 통보함에 따라 급박하게 퇴거해야 할 상황에서 집을 알아보던 중이었다.
그러던 중 바로 입주가 가능하고 인테리어까지 가능한 이 부동산의 물건을 소개받았던 것이다.
또한, 매도인(채무자)과 직접 이야기한 것이 아니라, 모두 중개인을 통해 거래를 진행했다. 잔금 전 인테리어가 가능하다는 사정은 다른 사건에서도 많이 있고, 급매라고 하지만, 최고가보다 5000만원 낮았던 것이지, 평균적 시세보다 1억원이 더 많았다.
이같은 사정들은 모두 정상적인 거래임을 뒷받침 하는 점들이었고, "급매"와 "잔금 전 점유이전"은 이례적이기는 하나, 매도인의 급박한 자금 사정들을 알면서, 채권자를 해하기 위한 거래임을 인지하였다고 보기는 어려웠다.
이 같은 점들을 서면에서 설명했다.
이 같은 공격에, 단순한 사건으로 생각한 OO은행은 당황했다.
결국, 더 싸우지 못하고, OO은행은 미지급한 잔금 중 자신의 채권금액 상당을 매수인(의뢰인)으로부터 받고, 나머지만 매도인에게 지급하는 것으로 끝났다.
긴 싸움이었지만, 재판은 끈질긴 자의 몫이다.
Comments