A는 B와 토지 및 건물 매매계약을 체결(1차 계약)했다.
A는 계약 당일 2000만원을 계약금으로 입금하고, 1달 뒤 1차 중도금 1000만원을 입금했다.
그 후 2차 중도금 1000만원 지급기일이 되었지만, A의 자금계획에 차질이 생겨 지급하지 못했다.
며칠 뒤, 겨우 돈을 마련한 A는 2차 중도금을 지급하면서, B와 기 지급한 계약금 2000만원과 1차 중도금 1000만원, 그리고 2차 중도금 1000만원 합계 4000만 원을 계약금으로 하기로 계약내용을 변경하였다(2차 계약).
그런데, 이 부동산이 시세가 급등하자, B는 수령한 4000만원이 계약금이니, 그 배액인 8000만원을 A에게 지급하면서 계약해제를 통보하였다.
이 경우, B의 계약해제는 정당한가?
이는, 민법 제565조에 규정된 계약금의 배액을 상환하여 하는 '해약금' 조항이 적용될 것인가가 문제되는 사안이다.
제565조(해약금) ①매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다. ②제551조의 규정은 전항의 경우에 이를 적용하지 아니한다.
그런데 위 해약금은 당사자 일방이 "이행에 착수할 때까지" 행사할 수 있다. 계약금 수령 후 중도금 지급에 나서거나 일부라도 지급되면 더이상 배액에 의한 계약해제는 불가능하다. 위 사안에서, 실제 1차 계약에서는 계약금 2000만 원 외 2차 중도금까지 지급되었으므로 이행에 착수한 것으로 볼 수 있는데, 당사자의 합의에 따라 계약금+1,2차 중도금을 새로운 계약금으로 보기로 하는 2차 계약이 체결된 것이어서, 새롭게 수정된 계약에 따라 새 계약금(계약금 + 1,2차 중도금)의 배액을 지급하여 계약을 해제할 수 있는 것처럼 보인다. 이에 대해 대법원(대법원 1994. 11. 11., 선고, 94다17659)은 해약금에 의한 계약해제는 불가능하다고 판단했다. 이미 이행에 착수한 행위를 당사자 사이의 합의로써 변경할 수 없다는 것이다. 이행에 착수했는지 여부는 그 행위 즉 사실행위 자체를 판단하므로 이를 약정이나 구두로 변경할 수 없다고 본 것이다. 타당한 판결이다. https://www.law.go.kr/precSc.do?menuId=7&subMenuId=47&tabMenuId=213&query=94%EB%8B%A417659#licPrec111023
【판시사항】
가. 매매계약에서 계약금의 배액을 상환하거나 포기하여 해제권을 행사할 수 있는 시기
나. 당초 매매계약의 내용을 유지하면서 다만 이미 수수된 계약금과 중도금의 합계금원을 새로이 계약금으로, 나머지 미지급 금원을 잔금으로 하고 그 잔금지급 일자를 새로이 정하는 내용의 재계약을 체결한 경우, 그 새로운 계약금의 배액상환 또는 포기로써 해제권을 행사할 수 있는지 여부
【판결요지】 가. 매매계약의 당사자 일방이 계약금을 상대방에게 교부하였을 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 매매계약 쌍방 당사자 중 어느 일방이라도 이행에 착수하였다면 그 당사자나 상대방이 계약금의 배액상환 또는 포기로서 해제권을 행사할 수 없다 할 것이고, 여기에서 이행에 착수한다는 것은 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무의 이행행위의 일부를 행하거나 또는 이행을 하는데 필요한 전제행위를 하는 것을 말하는 것으로서 단순히 이행의 준비만으로는 부족하나, 반드시 계약내용에 들어 맞는 이행의 제공의 정도에까지 이르러야 하는 것은 아니라 할 것이다. 나. 매매계약 당사자의 일방 또는 쌍방이 이행에 착수한 후에 당초 매매계약의 내용을 그대로 유지하면서 다만 이미 수수된 계약금과 중도금의 합계금원을 새로이 계약금으로, 나머지 미지급 금원을 잔금으로 하고 그 잔금지급 일자를 새로이 정하는 내용의 재계약을 체결하였다 하더라도, 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자 일방이나 상대방이 새로이 결정된 계약금의 배액상환 또는 포기로써 해제권을 행사할 수는 없다고 봄이 상당하다.
Kommentare