수익형 부동산 사업을 고민하는 사람은 공실없이 1년 또는 2년의 기간으로 된 월세 세입자를 끊이지 않고 받는 것을 굉장히 중요하게 생각한다. 다만, 최근에는 6개월 미만의 주 단위 단기 임대차를 계약하는 방식으로 수익형 부동산을 운영하는 사람도 다수 있다.
통상의 2년 임대차 계약 기간에 비해 단기간이므로 여러가지 신경쓰고 관리할 일이 많을 것이지만, 단기여서 2년의 장기 임대차에 비해 임대료를 더 받을 수 있다는 장점 때문에 관심을 가지는 사람이 많다.
주택임대차보호법이 적용되나?
주택임대차보호법 제4조는 '일시 사용을 위한 임대차에는 적용하지 않는다'고 규정하고 있다. 따라서 일시적 단기 임대차는 주택임대차보호법의 규제를 받지 않게 된다. 여기서 말하는 '일시사용을 위한 임대차'는 그 요건이 엄격하다.
임대차 또는 전대차의 존속기간이 단기간이어야 하는 것은 분명하나 그 사용, 이 일시에 해당하는지는 상대적이고 주관적일 수 있으므로 결국 임대차 내지 전대차의 목적 목적물의 종류 구조 및 설비 차임의 지급방법과 액수 임대차기간과 전대차기간의 장단 등 제반 사정을 종합적으로 고려하여 당사자 사이에 임대차 또는 전대차를 단기간에 한하여 존속시킬 의사가 있었는지를 판단하여야 한다.
나아가 일시사용을 위한 임대차 또는 전대차이어야 할 뿐만 아니라 그것이 "명백"한 경우에 해당하여야 하므로 일시사용을 위한 임대차 또는 전대차로 인정함에 있어서는 신중을 기할 필요가 있다는 것이 판례의 입장이다. 판례가 일시사용을 위한 임대차계약의 예로 숙박계약을 들고 있고, "식당" 종업원이 근로계약 기간 중 거주할 방1칸을 일시사용을 임대차계약으로 본 사례가 있다.
일시사용을 위한 임대차 기간요건이 있을까?
일시사용을 임대차계약에서 정해진 기간 내 무조건 여기에 해당된다는 규정은 없다. 1개월이든 12개월이든 상관이 없지만, 장기간이 될수록 일시사용을 임대차에 해당될 여지가 높아질 것이다.
판례에서 인정된 사례는 1개월도 12개월도 있었지만, 모두 상업시설 공용공간에 방1칸 만들어 근로자를 기거하게 하였다거나 임대차종료 후 퇴거시까지 기간이 발생하여 일시사용을 해준 경우 등 특수한 케이스였다. 판례는 주택임대차보호법 적용이 되어야 한다는 전제에서 사안을 바라보므로, 매우 엄격한 요건이 필요할 것이다.
단기 수익형 임대차계약이 일시사용을 위한 임대차에 해당될까
쉽지 않을 것이다. 단기의 임대차라도, 주거목적으로 그것도 계속적으로 사용하였다면 일시사용을 위한 임대차에 해당되지 않을 수 있다.
다만, 임차인이 직접 단기간, 예컨대 1주 또는 2주 사용을 신청하도록 하고, 그 기간을 사용하는 이유를 구체적으로 기재한 계약서를 적는 방법으로 한다면, 주택임대차보호법의 적용을 피할 수 있다.
주택임대차보호법의 적용대상이었을 때 불리한 점이 있나?
임대차기간 2년의 제한을 받게 되고, 임대료를 증액할 수 있는 상한이 있으며, 소액임차인 보호를 받게 되므로, 선순위 담보권자보다 우선하게 된다. 만약 은행권에서 선순위 대출을 받은 상태라면, 소액보증금 주택임차인이 있다는 것은 중대한 사정변경에 해당되게 된다. 이런 사정을 묵비했다면, 대출금 회수통보까지 될 수 있다.
원칙적으로 선순위 임차보증금 있는 원룸 등 주택의 경우 2채까지만 대출이 가능하고, 그 이상은 불가능하다. 따라서 선순위 임대차보증금의 한도액(서울의 경우 1.65억 이하에서 5500만원 이하)을 고려하여 설계를 하여야 한다.
그렇다면, 단기 월세를 기반으로 하는 원룸형 수익형 부동산을 할 때, 유의해야 할 점은?
단기월세든 장기월세든 주택에 해당되므로 주택으로 계산된다. 이미 주택을 소유한 사람은 원룸이 다가구 주택으로서, 주택으로 계산된다는 점은 염두에 두어야 한다. 다주택이 되지 않으려면, 월세 임대수익의 소유자를 법인이나 제3자로 하는 방법이 있다.(물론 제3자 명의로 할 때 증여세 등의 세무적 문제가 제기될 수 있다)
단기 월세세입자가 나가지 않겠다고 버티면, 모든 세입자와 동일하게 법적인 분쟁이 발생한다. 임대차계약 전 명도집행인낙 조서를 써서 판결없이도 강제집행 할 수 있도록 하는 방법이 있으나, 세입자가 동의해줄리가 없을 것이고, 최근에는 법원도 명도집행인낙조서는 매우 깐깐하게 허가해주고 있다.
집은 시간의 흐름에 따라 노후화되거나 살아보기 전에는 알 수 없는 보일러나 결로 등은 갑작스러운 발생으로 인해 수리해야 하는 경우가 있는데, 시설에 대한 관리 책임과 수리비용은 모두 집주인(임대인)에게 있다. 즉, 민법 623조는 '임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고, 사용수익에 필요한 상태를 유지하여야 한다’고 명시하고 있고, 임차인은 민법 374조에 따라 '선량한 관리자의 주의의무로 보존'해야 하며, 민법 제615조에 따라 임대차 종료 시 계약 체결 당시의 상태로 ‘원상회복할 의무’만 지게 된다.
그렇다면 임대인은 얼마나 임차인의 사용 및 수익에 필요한 상태를 유지해줘야 할까.
임대인 주요 설비의 노후나 불량으로 집에 하자가 생길 경우 수리를 하여야 하고, 임차인은 고의 혹은 과실에 의한 파손이나 소모품 교체 비용 부담한다.
임대인은 설비노후, 난방/전기시설, 상하수도 시설 등의 하자 수리, 창문 파손으로 인한 하자 등 대수선에 필요한 부분에 한해 임대인에게 책임이 있고, 임대인이 임대인 비용으로 수리해줘야 한다. 임차인은 고의는 물론 과실에 의한 시설물 파손, 형광등, 샤워기 헤드 등 간단한 소모품 교체 비용은 임차인이 부담해야 한다. 다만, 최근에는 형광등이 아니라 "LED"등을 설치하고 있고, LED 등은 임차인의 비용으로 교체하는 수준을 넘어서므로, 임대인이 부담해야 할 것으로 보인다.
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