강남권 최대 재건축 단지였던 둔촌주공재건축 공사가 전면 중단되었다.
시공사는 받지 못한 건축비를 이유로 재건축단지 전부에 대해 유치권을 행사하고 있다.
그렇다면, 이 기사에서 나온 사실을 중심으로 유치권 행사의 의미와 이를 해결하기 위해 어떻게 해야 하는지 보자.
일단, 둔촌재건축조합(이하 '조합')은 시공사와 시공계약을 체결했다. 하지만, 그 계약은 매우 시공사에게 불리했고, 시공사는 이렇게가다간 시공사가 파산할 수 있는 조건이라며, 조합에 계약변경을 요청했다. 당시 조합집행부가 시공사와 계약변경을 합의했다. 이때가 2020년. 하지만 조합원들은 당시 조합집행부가 권한이 없었으므로 계약변경에 합의할 수 없다며 소송을 제기하고, 계약변경무효의 소를 제기했다.
결국 시공사는 조합이 2020년에 변경된 금액의 공사대금을 지급하지 않는다며, 공사를 중단하고 유치권을 행사하기 시작했다.
그럼, 여기서 유치권이 무엇일까.
민법 제320조(유치권의 내용) ①타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.
②전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다.
민법 제320조는 "그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권"에 대해 변제를 못 받을 때 유치할 권리가 있다고 명시하고 있다. 이 사건에서는 조합의 공사비 채권이 그 물건에 관하여 생긴 채권이므로, 물건인 현장을 유치할 수 있게 된다.
또, 시공사가 받을 대금이 전체 공사현장 가치의 일부에 불과해도, 공사현장 전부를 유치할 수 있다. 이는 유치권의 불가분성으로서, 민법 제321조에서 규정하고 있다.
제321조(유치권의 불가분성) 유치권자는 채권전부의 변제를 받을 때까지 유치물전부에 대하여 그 권리를 행사할 수 있다.
유치는 다른 사람의 출입을 막고, 오로지 공사대금 채권자만 출입하도록 하는, 단독점유권을 행사한다는 의미이다. 만약, 이 유치권을 뚫고 임의로 출입할 경우 건조물침입죄라는 범죄가 성립한다. 그러나 만약 유치권을 행사하고 있는데 유치권에 대한 점유를 상실하면, 유치권은 소멸해 버린다(민법 제328조)
제328조(점유상실과 유치권소멸) 유치권은 점유의 상실로 인하여 소멸한다.
시공사는 유치한 공사현장에 대해, 경매를 신청할 수 있고(민법 제322조 제1항), 혹 수익이 나면 직접 수익을 취득할 수도 있다(제323조).
제322조(경매, 간이변제충당) ①유치권자는 채권의 변제를 받기 위하여 유치물을 경매할 수 있다.
제323조(과실수취권) ①유치권자는 유치물의 과실을 수취하여 다른 채권보다 먼저 그 채권의 변제에 충당할 수 있다. 그러나 과실이 금전이 아닌 때에는 경매하여야 한다.
②과실은 먼저 채권의 이자에 충당하고 그 잉여가 있으면 원본에 충당한다.
특히, 유치권자인 시공사는 유치하면서 지출한 비용에 대해서도 상환을 청구할 권리가 생긴다(제325조).
제325조(유치권자의 상환청구권) ①유치권자가 유치물에 관하여 필요비를 지출한 때에는 소유자에게 그 상환을 청구할 수 있다.
②유치권자가 유치물에 관하여 유익비를 지출한 때에는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 소유자의 선택에 좇아 그 지출한 금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다. 그러나 법원은 소유자의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.
유치권을 행사하는 사람은 이처럼 자기 채권의 변제를 받기 위하여 점유를 한 것이므로 수많은 권리행사가 가능하지만, 자기 물건을 유치당한 채무자(조합)은 예상하지 못한 경제적 고통을 겪을 수밖에 없다.
이렇게 자기 물건에 대해 유치권 행사를 당한 조합은 어떻게 대응해야 할까.
우선, 유치당한 물건의 소유자인 채무자 조합은 상당한 담보를 제공하고 유치권을 소멸을 청구할 수 있다(제327조).
제327조(타담보제공과 유치권소멸) 채무자는 상당한 담보를 제공하고 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.
따라서 조합은 시공사에게 시공사가 요구하는 금액을 공탁하거나 직접 제공한 뒤 소멸을 청구할 수 있는데, 일반적으로는 법원에 "유치권 부존재 확인청구소송"이나 "건물인도청구소송"을 제기하는 방식에 의한다. 그 재판절차에서, 유치권자의 정당한 채권액이 얼마인지, 정산할 금액이 얼마인지 실사를 하고 유치권이 존재하는지 살펴보게 되는 것이다.
그 어떤 경우든, 조합은 유치권 행사로 엄청난 경제적 피해를 입을 수밖에 없다.
이 사건에서 조합은 유치권이 소멸될 때까지 어떤 경우로든 시공일정에 차질이 발생하고, 그로 인한 조합대출금의 이자부담이 기하급수적으로 늘 것이다.
조합과 시공사 모두 외나무 다리 승부가 시작되었다고밖에 볼 수 없다.
둔촌재건축아파트가 명품아파트로 거듭나길 바라볼 뿐이다.
Comments