매수인이 중도금을 해제 전 미리 지급했을 때 전략

case.

1. 의뢰인(매도인)은 가지고 있던 울산지역 아파트를 매도하는 계약을 체결.

2. 계약금을 수령한 후 울산 아파트 시세 급등 시작.

3. 매수인이 "중도금 중 일부를 미리 이행해도 되는지" 구두상 문의

4. 매도인 "하지마라" 통보. * 단 계약해제는 없었음.

5. 매수인의 중도금 중 일부 선이행.

6. 매도인의 계약해제 통보 및 배액배상금 공탁.

자, 이 경우 매도인이 자신의 아파트를 지킬 수 있는 방법이 없을까.

원고는 대법원 판례를 들어 우리 의뢰인(매도인, 피고)의 "계약해제 통보 및 공탁"이 없었다는 점을 들어, 집요하게 공격했다.

<원고가 선이행 했고, 선이행 전 피고(의뢰인)의 계약해제 통보 및 공탁이 없었음을 들어 공격한 서면>

물론, 의뢰인은 처음에 원고 주장에 계속 끌려다녔다.

하지만 내가 선임된 이후 검토한 결과, 원고가 제시한 위 대법원 판례는 "계약해제 및 공탁금 수령 통지"를 한 사안에 대한 것이므로, "계약해제 및 공탁금 수령통지"를 해야만 한다는 의미의 판례가 아니었다.

오히려, 내 의뢰인은 원고에게 미리 "선이행 하지 마라"는 통지를 했고, 그 금지통지 후 담보대출까지 신청하여 계약해제를 준비하고 있었다. 매도인의 선이행 금지통보 그 자체로 "이행기 전에 이행하는 것"은 더이상 안되게 된 것이다. 이행기의 이익이 매도인에게도 있기 때문에 이를 일방적으로 파기할 수 없게 된 것이이다.

변론에서 이를 집요하게 물고 늘어졌다.

<원고의 주장을 반박한 준비서면>

결국, 판사님 역시, 이런 점을 들어 이행기 전 선이행금지통보에 관한 증인신청을 모두 받아주었다.

당일 변론기일 후, 원고 소송대리인은 합의 또는 조정의사를 타진했다.

소송은 끈질긴 자가 이기는 싸움이다.

* 요약 : "선이행 금지 통보가 있을 경우" 선이행이 금지 되므로, 그러한 금지통지가 있음에도 선이행 된 금원은 중도금 또는 잔금으로서 효력이 없다는 점을 입증하면, 상대방의 선이행에 의한 소유권이전등기청구권을 차단시킬 수 있음.