요즘 부동산 매물을 소개하는 유튜브 광고가 늘어나, 유튜브를 통해 부동산 매매계약을 하는 경우가 많이 있다. 문제는 유튜브 광고를 하는 사람이 공인중개사가 아닐 뿐만 아니라 매도인의 허락을 받지 않고 진행하기도 한다.
이때, 유튜브 광고를 보고 계약을 했을 때, 어떤 법적 문제가 있을까?
유튜브 광고를 보고 계약을 진행하는 경우 법적 분쟁에 휘말리는 경우가 늘어나고 있다
일단, 유튜브 광고와 그 광고업자의 말을 믿고 계약을 진행했을 때, 통상적으로 '실제'와 '광고'가 달랐음을 이유로 매매계약을 문제삼는 경우가 많다.
이때의 법적쟁점은, "유튜브 광고"가 계약내용에 포함됐는지, "광고와 실제 현황"의 차이가 "중대"한지, 이에 따라 계약목적 달성이 불가능한지다. 만약, 광고와 실제의 차이가 중대하여 계약목적 달성이 불가능하다면, 계약은 '기망' 또는 '착오'를 이유로 취소할 수 있다.
그러나 계약의 취소는 쉽게 되지 않는다. 엄격한 요건이 요구된다. 판례도 마찬가지다.
즉, 법원은 "상품의 선전 광고에 있어서 거래의 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다고 할 것이나, 그 선전 광고에 다소의 과장 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다고 할 것(대법원 2001. 5. 29. 선고 99다55601, 55618 판결, 2009. 3. 16. 선고 2008다1842 판결 등 참조)"으로 판시해서, 통상적인 과장허위 내용정도만으로는 문제가 되지 않는다고 판시하고 있다.
광고에서 통상적인 다소 과장된 표현은 허용된다고 판시
대법원 2008다1842 등
또, 법원은 "표시광고법 제3조 제1항 제1호, 같은 법 시행령 제3조 제1항에 의하면, 허위·과장의 광고는 사실과 다르게 광고하거나 사실을 지나치게 부풀려 광고하여 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 광고행위로서 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있는 광고를 말하고, 광고가 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는지는 보통의 주의력을 가진 일반 소비자가 당해 광고를 받아들이는 전체적·궁극적 인상을 기준으로 하여 객관적으로 판단하여야 한다(대법원 2003. 6. 27. 선고 2002두6965 판결 등 참조)"고 판시하고 있는데, 유튜브 광고에서 완전히 허위사실을 고지하고 유인한 것이 아닌, 다소 과장된 표현(수익률이 좋다 등)은 특별히 문제되지 않는다는 입장인 것이다.
광고의 내용이 실제와 중대하게 차이가 났다면, 계약은 기망(착오)을 이유로 취소할 수 있으나, 매우 까다롭고 엄격한 조건을 충족해야 한다.
또, 그 광고의 내용이 계약의 내용이 되어야 한다. 단순히 매매계약을 유인하기 위해 한 말에 불과하고, 실제 계약에서 그 내용이 빠져 있다면, 계약의 내용이 아니므로 '착오'를 이유로 취소할 수 없다. (민법 제109조)
광고내용이 계약의 내용이 되지 않았다면, 계약을 착오를 이유로 취소할 수 없다.
민법 제109조
실제 소송에선, 그 광고내용이 계약내용이 됐는지 치열하게 다퉈질 것이다.
또, 실제 내용이 되었다고 하더라도, 계약을 취소할 만큼 "중대"한가 여부도 중요한 요건이다. 사소하고 계약이행에 문제가 없는 내용이라면, 취소할 수 없다. 계약내용으로서 중대한지 여부 역시 계약을 취소하고자 하는 사람이 입증해야 한다.
광고가 계약내용이 됐어도, 계약을 취소할 만큼 중대한지 여부도 요건 중 하나
따라서 위 사건에서 매도인이 광고와 실제가 다르다며 소송을 제기하거나 문제를 삼았을 때, 법적으로 아래와 같은 방법으로 대응하는 것이 바람직하다.
첫째, 광고된 내용이 완전히 사실과 다른 사기성 광고라면 속히 배상하고 협상을 하는 것이 맞지만, 그것이 아닌 다소 과장된 표현이 있는 것에 불과하다면, 계약내용 전반에 관한 증거자료를 통해 그것이 통상적인 매매계약 협상 과정에 있었음을 입증하도록 준비.
둘째, 상대방이 허위, 기망을 이유로 형사고소를 한다면, 속으로 "고맙다"고 생각하고 수사절차에서 '무혐의'를 받는 것에 집중할 것. 형사적으로 과장광고 등으로 사기죄가 인정되는 것은 민사보다 더 어렵기 때문이다. (반대의 입장이라면 형사고소는 신중하셔라)
셋째, 광고와 실제와 다르다는 이유로 계약진행을 방해하거나 하자 등을 문제삼으며 계약파기의 책임을 매도인에게 떠 넘길 수 있으니, "현 상태에서의 매매계약"이라는 문구와 이에 따른 부동산 확인절차는 문제없이 진행될 수 있도록 하되, 계약진행을 방해하고 있다는 점에 관한 입증자료를 준비하여야 할 것. 그것이 향후 계약파기에 대한 책임 소재를 가리는 중요한 자료가 될 수 있기 때문이다.
넷째, 광고의 내용을 면밀히 살펴보아, 그것이 계약의 내용으로 되지 않았거나 되었더라도 계약을 이행하는데 별 문제없음을 법리적으로 분석해서 대응하라. 관련된 공인중개사의 증언과 녹취, 메시지 등 모든 것이 입증 수단이 된다.
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부동산 매매광고는 매매계약을 수월하게 하는 수단이면서도, 그것 때문에 구체적 협상과정이나 중개과정이 생략될 수도 있다. 매도인은 공인중개사를 통해 해당 물건에 대한 설명을 꼼꼼히 하도록 하고, 매수인 역시 광고를 통해 부동산 매물을 확인한 뒤 꼼꼼히 현황과 상태를 확인할 의무가 있을 것이다.
성급히 결정하고 모든 것을 광고책임으로 돌리기엔, 법이 그렇게 쉽지 않다.
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