부동산 분쟁 시 상대방 내용증명 수령해야 할까?

부동산 시세가 급등해서 매도인이 계약을 해제 통보하기 전에, 매수인이 중도금 등을 미리 이행해서 계약금의 배액배상 해제가 불가능한 사건에서, 매도인이 보내는 내용증명을 받아야 되는지 묻는 경우가 있다.

* 중도금을 미리 이행하면 계약해제가 불가능하다.

아래 글 참고.

이때는 자신이 지금 처한 위치가 어떤지 잘 파악해야 한다.

우선, 자신이 중도금을 포함한 계약금 외 금원을 상대방의 해제통보 의사 표시 도달 전에 미리 이행한 경우라면, 이때는 더이상 걱정할 것이 없다. 오히려 상대방 측의 내용증명은 우리에게 유리한 증거로 써먹을 수 있는 증거다.

실제 사례를 보자.

매수인은 2020. 11. 12. 잔금 중 일부를 (몰래) 이행했다. 그런데 그 직후 매도인은 계약해제 의사표시를 하며 받은 금액의 2배를 돌려주겠다고 이야기했다. *이것은 법적으로 당연히 안 된다.

매수인이 이를 거부하자 상대가 2020. 11. 15. 내용증명을 보냈다.

위 매도인은 아주 의기양양하게 내용증명을 보냈다고 생각했겠지만, 오히려 우리에게 유리한 증거였다. 즉, 이미 계약에 대하여 이행의 착수가 되었기에, 그 이후 보낸 위 내용증명은 이행의 착수 전까지 해제통보가 없었음을 반증하는 유력한 증거이기 때문이다.(이를 매도인 측에서는 꿈에도 생각 못할 수도 있다. 자기의 행위가 불리한 증거로 역이용 된다는 사실을)

위 사안과 달리, 매수인이 아직까지 이행의 착수가 되기 전이라면, 위와 같은 내용증명은 어떤 일이 있어도 받아서는 안 된다. (카톡이든 전화도 받아서는 안 되는 것은 마찬가지다) 이때에는 그 의사표시가 도달하기 전에 미리 이행에 착수하는 것이 먼저다.

한편, 이미 일부 이행에 착수해서 더 이상 해제가 불가능한 경우, 매수인 측에서 매도인에게 계속 내용증명을 보내서, 이행을 독촉하는 경우가 있다. 매도인이 계약이행을 거절하는 경우에 많이들 그렇게 한다.

하지만 이것은 사실 위험하다. 계약금 및 중도금을 일부 이행하더라도, 매도인이 제3자에게 팔아버리면, 매수인은 손해배상 받는 수밖에 없다. 내용증명으로 그와 같이 제3자에게 팔 시간을 주는 것은 바보 같은 일이다. 이럴 때에는 어떻게든 빨리 처분금지 가처분을 해놓은 다음, 이행을 독촉하는 것이 안전하다.

내용증명은 엄청난 법적무기가 아님에도 <무기>처럼 쓰는 경우가 많지만, 그 용도와 효과를 알고 나면, 상대방에게 역공을 당할 수 있음을 유의해야 한다.

소송은 시간싸움이다.