부동산처분금지가처분

아버지 A가 교통사고로 의식을 잃고 중환자실에 누워있다. 아무런 의사결정을 하지 못하는 사실상 식물인간 상태. 아버지 A는 그 중 아들B와 며느리C에 의해 치료받고 부양되고 있었다. 그러다 아들D가 사망했다. 아버지A에게는 또다른 아들 E(삼촌)가 있었는데, 갑자기 치매상태인 아버지를 알 수 없는 모처로 데리고 갔다. 사실상 납치였다. 그 이후 아버지 명의의 빌딩을 제3자에게 매각하려고 시도하는 정황이 발견되었다. 아버지 A는 치매상태임에도 곧 부동산이 수십억에 팔리고, 그 매각자금이 전적으로 E에게 귀속될 상황이었다.

이 경우, B,C가 주장할 수 있는 권리는 무엇이고, 어떻게 매각을 막을 것인가.

향후 할아버지가 사망하면 대습상속할 손자가,삼촌의 임의적 부동산처분행위 시도를부동산처분금지가처분으로 막을 수 있을까?

이때 제일 먼저 고민하여야 하는 것은 부동산의 처분을 일단 막는 것이다. 치매상태인 사람을 이용하여 매매행위를 하더라도 의사무능력 상태여서 법적으로 무효이지만, 일단 매각이 되어버리고 매매대금이 현금화 되어버리면, 몇 년 뒤에 그 매매계약이 무효로 된다 하더라도 원상회복은 사실상 불가능하다. 몇 년 간 지난한 법정공방을 벌여야 할 수 있을 것이다.

피보전권리는 증여 또는 대습상속 기대권. 생소한 권리이지만, 법적으로 권리로 구성이 가능하다.

부동산처분금지가처분은부동산에 권리를 가진 사람이제3자의 부동산의 임의적 처분행위를 긴급하게 막아야 할 필요성이 있을 때 제기한다.

이러한 부동산의 처분금지가처분에 대해 간략히 살펴보면,

1. 법적 의미

부동산처분금지가처분은 채무자에게 부동산에 대한 매매, 증여, 저당권 설정 등 일체의 처분행위를 금지하는 법원의 명령이다. 이는 장래의 판결 효력을 보전하기 위한 임시적인 조치로, 본안 소송(본 소송)의 결과에 따라 그 효력이 유지되거나 소멸된다.

2. 요건

부동산처분금지가처분을 신청하기 위해서는 다음과 같은 요건을 갖추어야 한다.

• 피보전권리: 가처분을 신청하는 채권자는 부동산에 대한 권리 또는 법률관계를 가지고 있어야 한다. 예를 들어, 매매계약을 체결한 매수인이 소유권이전등기청구권을 피보전권리로 하여 가처분을 신청할 수 있다.

• 보전의 필요성: 채무자가 부동산을 처분할 경우, 장래에 채권자가 승소 판결을 받더라도 그 효력을 실현할 수 없게 될 위험이 있어야 한다. 즉, 채무자의 처분행위로 인해 채권자의 권리 행사가 어려워지거나 불가능해질 가능성이 소명되어야 한다.

*여기서 말하는 '소명'은 증거에 따라 인정되는 엄격한 사실이 아니라 어느 정도 그럴 만하다 는 정도의 입증방법을 의미하므로, 본 재판에서보다 증명 정도가 낮다. 그래서 증거에 대한 엄격한 증거인부 절차를 거치지 않고서도 일방이 제출한 서류만으로 판단할 수 있다.

• 현저한 손해를 피하기 위한 긴급성: 가처분을 신청하지 않으면 채권자가 회복하기 어려운 손해를 입을 가능성이 있어야 한다. 계약 후 부동산을 제3자에게 팔아버릴 가능성이 있을 때를 말한다.

3. 관련 판례

• 대법원 2003. 4. 25. 선고 2003다10431 판결: 부동산처분금지가처분은 채무자의 소유권이전, 저당권·전세권·임차권의 설정 등 일체의 처분행위를 금지하는 것이므로, 채무자가 가처분 이후에 부동산을 처분하더라도 가처분채권자에게 대항할 수 없다.

• 대법원 1992. 12. 22. 선고 92다29801 판결: 부동산의 공유지분권자가 공유물 분할의 소를 본안으로 제기하기에 앞서 그 승소판결이 확정됨으로써 취득할 특정부분에 대한 소유권을 피보전권리로 하여 부동산 전부에 대한 처분금지가처분도 할 수 있다.

4. 기타

• 부동산처분금지가처분은 등기된 부동산에 한하여 허용되고, 가처분 신청에 대한 심문을 거치거나 거치지 않고 결정을 내린다. 심문은 판사의 재량이다. 가처분 결정에 이의가 있는 경우, 즉시항고를 해서 다툴 수 있다.

5. 주의 사항

• 부동산처분금지가처분은 어디까지나 임시적인 조치이다. 이에 따라, 본안 소송에서 승소해야 그 효력이 확정되고 유지된다.

• 가처분이 인용되더라도 채무자가 부동산을 처분할 수는 있지만, 그 처분행위는 가처분채권자에게 대항할 수 없다. 그래서 가처분 부동산을 매수한 사람이 있더라도 가처분채권자는 그 소유권이 없는 것으로 보고 법적조치를 할 수 있다.

위 사례에서 가처분은 인용되었다.