상가임대차계약을 계속 갱신하다가 10년 간 임대차 계약을 갱신한 후 그 다음에도 계속 갱신해달라고 요구할 수 있을까?
<갱신요구권에 따른 최대 임대차기간>
일단 상가건물 임대차 보호법을 보면, 임차인의 갱신요구권을 10년까지로 규정하고 있다.
상가건물임대차보호법
제10조(계약갱신 요구 등)
② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. <개정 2018.10.16>
10년 간 갱신요구를 해서 계약이 이어졌다면 그 이상의 갱신은 안 된다는 의미가 담겨 있다. 10년이 흐른 뒤 갱신을 거절할 수 있고, 임대료 5프로 증액 제한 규정이 적용되지 않는다. 그 계약을 새로운 계약으로 본다.
<만약, 최초 임대차기간 중에 다른 임차인에게 임대차권리를 승계해주었다면?>
이 경우는, 완전한 새로운 임대차계약인지, 아니면 임대차계약을 승계해 그 전 임대차계약과 동일성이 있는지 여부에 따라 달라진다. 판례 역시 '완전한 새로운 임대차 계약을 체결하였는지' 여부로 최초의 임대차부터 10년의 기간이 흘렀는지 판단한다. 식당이 권리금만 받고 동일한 식당을 운영하는 새 임차인에게 임대차계약을 양도하였다면, 완전한 새로운 계약이 아니므로 10년의 제한기간에 걸릴 수 있다.
서울중앙지방법원 2017. 6. 1. 선고 2016가단5149476, 2017가단5009216 판결 [건물명도부당이득금]
(위 판결은 상가임대차보호법이 개정되기 전의 판결이므로 총 기간이 5년이다)
<총 기간이 10년이 초과되었을 때, 임대인은 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있을까?>
이때 임차인이 임대인에게 갱신을 요구할 수 있더라도 임대인은 10년이 초과되었다는 이유로 갱신을 거절할 수 있고, 5프로를 초과한 금액을 지급하지 않으면 재계약을 체결하지 않는다고 말해도 임차인은 이를 거절하고 버틸 수 있는 권리가 없다. 총 10년의 기간이 만료되면, 임대인이 임차인과 새로운 계약을 체결하는 방식으로 계약을 연장하거나 묵시적 갱신의 방법으로 연장하여 계약을 이어가는 것은 가능하다.
<만약 묵시적 갱신으로 10년의 기간이 초과될 수 있을까?>
된다. 갱신요구권 행사에 따른 갱신이 아니라 임대인과 임차인이 임대차 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 특별한 의사표시가 없어서 자동적으로 갱신되는 묵시적 갱신은 총 10년의 기간제한이 적용되지 않는다.
판례도 역시 같다. 묵시적 갱신으로 5년(지금은 10년)의 기간이 초과되었으므로 더이상 임대차계약이 불가능하므로 당장 나가라는 소송을 제기한 원고에게, 재판부는 "묵시적 갱신에 대해서는 10년의 기간제한이 적용되지 않으므로, 별도로 임대차기간 만료 6개월전부터 1개월 전까지 묵시적 갱신거절의 통지를 해야 한다"고 판시했다.
서울남부지방법원 2016. 7. 13. 선고 2015가단246166 판결 [건물명도] 중 일부
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