상가임대차계약은 통상 월세와 관리비로 구성된다.
월세의 경우 상가임대차보호법에 따라 갱신시 5% 이상 인상이 제한되는 법률 규정이 있다(상가임대차보호법 제11조, 시행령 제4조)
법 제11조(차임 등의 증감청구권) ① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. <개정 2020. 9. 29.>
② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.
대통령령 제4조(차임 등 증액청구의 기준) 법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다
위 규정에서 차임증감 제한이 적용되는 것은 "차임 또는 보증금"이다.
그런데, 통상 상가임대차를 보면, 월세 100만 원에 관리비 50만원 이렇게 구성하는 경우가 대부분이다. 임대인은 임대차 계약을 갱신할 때 위 월세를 5% 인상하면서(105만원), 관리비를 훨씬 더 많이 올려버리는 경우가 많다.
이렇게 관리비를 대폭 인상해도 법적으로 문제 없는가.
이것은 상가임대차보호법에서 말하는 '차임'에 월세 외 관리비도 포함될 것인가의 문제이다.
관리비가 "차임"에 해당되지 않음은 명백하다.
관리비는 통상 임대수익(월세)가 아닌 건물의 관리 및 유지를 위한 비용으로서, 수익이 아닌 건물의 사용료 내지 건물 사용을 위한 관리비용으로 해석된다. 따라서 차임이 아닌 이상 전월세신고의 대상도 되지 않으며, 5% 인상 제한도 적용되지 않는다.
그러나 월세인상을 피하기 위해 편법으로 관리비를 인상할 경우, 그 관리비의 산정 근거가 존재해야 하고, 관리비를 근거 없이 무단으로 올리면, 상가임대차보호법 제15조에 따라 무효가 될 가능성도 배제할 수 없다.
제15조(강행규정) 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.
그것은 상가임대차보호법이 임차인 보호를 위해 제정되고, 임차인에게 유리하게 해석하기 때문이다. 다만, 법문의 근거가 없는 이상, 근거없는 관리비 인상이 제한된다고 말하는 것은 해석론에 불과하다.
다만, 아파트 및 50세대 이상 오피스텔과 같은 집합건물은 관리비 인상 등을 입주자대표회의 의결을 통하여 인상하도록 하고 있으므로 무단으로 관리비를 인상할 수 없고, 주택법과 공동주택관리법에 의해 그 내역을 공개하도록 규율하고 있다.
상가임차인이 임대인의 무리한 관리비 인상에 대해 제한하고 싶다면, 우선 임대차계약서 작성 시 관리비 인상율을 제한하고 인상의 요건을 정하는 조항을 넣고, 그 인상의 내역 및 근거를 제시하도록 명문의 규정을 넣는 방안을 고려할 필요가 있다.
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