상가를 권리금을 주고 승계받았다. 기존 임차인이 6년간 가꾼 곳이다. 그럼, 그 승계임차인의 총 임대기간은 4년인가, 10년인가?
B는 카페를 열기 위해 서울 시내 곳곳을 둘러보던 중 A가 6년 간 가꾸어 꾸준한 고객이 있는 상가를 발견하여 권리금 1억 원을 주고 그 상가를 인수했다. 그 후 3년이 흘러 최초 계약 시부터 10년 가까이 흘러 새로이 갱신시점이 왔을 때, 주인은 B가 총 10년의 계약기간을 채웠음을 이유로 계약갱신을 거절한다고 통보했다. B는 자신이 임차한 기간은 3~4년 밖에 되지 않았다며, 아직 총 임대차 기간이 남았다고 주장하였다. 과연, B의 임대차기간은 A가 있었던 기간을 포함하여 계산하는 것일까, 아니면, B가 상가를 인수했을 때부터 계산할까?
위 그림에서와 같이, B가 임대할 수 있는 총 기간이 4년인지, 10년인지가 문제된다. 상가임대차는 기본적으로 1년 단위로 갱신할 수 있도록 하고 있고, 그 기간은 10년이기 때문이다.
제9조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. ② 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다. 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013. 8. 13.> 1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우 5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 ② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.
문제는 상가임대차보호법 제10조 제2항은 '임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다'고 규정하고 있으므로, 이 사건 임대차계약이 피고 이전의 임대차계약으로부터 승계된 것인지, 아니면 별개의 임대차계약인지 여부에 있다. 이와 동일한 사건이 법원에서 쟁점이 된 적 있다. 그 당시 법원은 "새로운 임대차 계약인지, 아니면 승계한 계약인지" 여부를 심리한 후, 새로운 임대차계약으로 해석하였다(서울남부지방법원 2016. 5. 13. 선고 2015가단226117 판결). 어떻게 보면, 임차인을 보호하는 법의 취지 상 승계한 임차인으로 해석하기는 쉽지 않을 것이다.
법원은 새로운 임대차인지, 기존 임차를 승계한 임차인인지 심리를 하지만, 임차인 보호를 위해 특별한 사정이 없는 한 새로운 임차인으로 보고 있다. 서울남부지방법원 2015가단226117
위 판결에서 법원이 '새로운 임대차 계약'으로서, 승계시점부터 5년(당시에는 10년이 아니라 5년이었음)의 임대차기간이 기산된다고 본 근거는 아래와 같다. 1) 피고 이전의 임대차계약은 임대차종료시점을 제1차 임대차계약과 동일하게 2013. 8. 7.로 하고 있음에 반하여, 이 사건 임대차계약은 임대차기간의 종료시점을 계약체결일로부터 2년 후인 2014. 8. 1.로 특정하고 있는 등 제1차 임대차계약과 동일한 내용으로 한정하지 않았고, 별개의 새로운 임대차기간을 정하고 있다는 점 (새로운 임대차계약의 기간을 새롭게 설정한 사실) 2) 원고는 제1차 임대차계약의 잔여기간에 대하여 동일조건으로 이 사건 임대차계약을 체결하는 것임을 피고에게 명백하게 설명하였다고 주장하나, 원고 주장대로라면 피고는 최악의 경우 이 사건 임대차계약을 체결한지 1년만에 고시원 시설물에 대한 원상회복까지 부담할 위험을 감수하는 것인데 피고가 그러한 계약에 1억 6,500만 원(양수금액에서 보증금 5,000만 원을 공제)이라는 고액을 투입할 리는 없어 보이는 점 (새로운 임차인이 고액을 투입하여 임대차계약을 체결하였는데, 남은 기간만 생각하였다면 그럴리 없단 점) 4) 이 사건 임대차계약 특약 제7항은 '본 계약은 2012년 8월 2일 임차인 변경으로 인한 승계계약 사항임'이라고 기재되어 있기는 하나, 상가임대차보호법 제15조는 '이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다'라고 규정하고 있는바, 위 법에서 상가 임차인들을 보호하기 위해 이러한 규정들을 두고 있는 취지 및 임대차계약의 가장 중요한 요소인 임차인의 변경이 있는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 종전 임대차계약과 별개의 새로운 임대차계약이 체결된 것이라고 봄이 상당하고 이 사건 임대차계약은 위에서 살펴본 바와 같이 피고 이전의 임대차계약과 별개의 새로운 계약으로 보이는 점 등을 고려할 때, 승계계약이라는 문구가 기존 H의 임대기간 중 다른 임차인인 피고와 계약한다는 의미를 넘어 새 임차인이 종전의 임차인들의 임대차기간을 승계하도록 하여 임차인의 법에서 보호하고 있는 계약갱신권을 제한하는 내용으로 해석된다면 상기임대차보호법의 임차인 보호 규정의 취지에 반한다는 점 (상가임대차보호법이 상가임차인을 보호하기 위한 법이라는 점)
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위와 같은 대법원 판례에 의할 때, 기존 상가를 인수한 임차인 B는 현 상가임대차보호법에 따라 10년의 임대차기간을 주장할 수 있을 것이다. 다만, 임대인인 건물주는 B가 '새로운 임차인'이 아니라 '기존 임차인을 승계한 임차인'으로서 동일성이 유지된다는 것을 입증할 경우, 나머지 4년의 기간만을 인정받을 수 있다(다만 그것은 쉽지 않다)
판례의 논리에 따르면, B는 새로운 임차인으로 인정받아, 10년의 기간을 주장할 수 있다.
그렇다면, 임대인과 승계한 임차인은 어떻게 법적으로 해야 보호받을 수 있을까? 임대인이 10년 기간 중 기존 임차인이 새로운 임차인을 구해와 승계한다고 하였을 때, 기존 임대차계약을 완전히 승계하고 잔존 임대차기간만 이어받는 임대차계약이 아니라면 승계를 거부하고, 그 권리금 상당의 손해배상을 임차인에게 해주는 방식으로 임대차계약에서 벗어날 수 있다. 임차인은 권리금을 주고 승계받았다고 하더라도, 새롭게 임대차계약을 체결하면서 기간을 새롭게 설정하고, 기존 임대차계약을 유지,발전시키기 위한 일정한 변경을 가하는 등의 방식으로 새로운 임대차계약의 성질을 나타내면 족할 것이다.
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위 사례에서는, B는 특별한 사정이 없는 한 10년을 주장할 수 있을 것이다.
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