새 임대차법에 대응하는 임대인의 자세(feat 임차인의 권리)

새로운 주택임대차보호법이 개정되고 나서 논란이 뜨겁다. 대체로 임대인에게 고통을 주고, 임차인에게 혜택만 줄 것처럼 보도가 되고 있다. 과연 그럴까.

지난 글에서 자세히 설명한 바 있다.

새 주택임대차보호법의 주요 쟁점 해설 : 네이버 블로그 (naver.com)

이 법이 즉시 시행되었기에, 앞으로 임대인은 임대차계약을 작성할 때 매우 조심스럽게 접근해서 법률에 저촉되지 않도록 해야 할 것이다. 임대인의 이러한 자세는 임차인의 방어수단이기도 하다.

1. 계약갱신거절을 위한 임대인 수 확충?

- 계약갱신을 거절할 수 있는 사실상 유일한 조항은 임대인의 직접 거주이므로, 임대인의 범위를 1명이 아닌 여러 명으로 두는 것이 유리하다. 아파트가 공동명의라면 반드시 배우자까지 포함시켜야 할 것이고, 부모님 등도 임대인에 포함시켜 계약하는 것이 유리할 수 있다. 물론, 아무 의미없는 임대인 명의에 대하여 계약갱신 거절이 정당한지 여부가 추후 법정에서 논란이 될 수 있다. 하지만 아직까지 판례가 없는 신설조항이기에 이렇게라도 해석해서 대응하는 것이 현명하다.

2. 차임증액청구를 매 1년마다?

차임증액청구는 2가지다. 임대차기간 중과 임대차 종료 전 갱신할 때.

2가지 모두 같은 조항에 따르기 때문에, 환산차임료가 직전 계약에서 5% 이내에서 지자체장이 정하는 범위를 초과할 수 없다.

임대인은 임대차기간 중(특히 1년 즈음) 차임증액청구를 한 다음, 1년 뒤 계약갱신이 될 때 또다시 차임증액청구를 할 수 있다. 차임증액청구는 형성권이므로 즉시 효력이 발생한다(분쟁이 생겨 차임증액이 정당한지는 법원이 판단하는데 정당하다고 판단되면 소급해서 증액된 임대차가 유효해진다). 따라서 임대인은 법적으로는 각 1년마다 차임증액청구를 할 수 있다.

3. 갱신거절 후 직접 거주 못하였을 경우를 대비한 손해배상액의 예정

갱신거절 사유 중 임대인의 직접거주를 원인으로 하였다면, 실제 임대인이 직접 거주해야 할 의무가 발생한다. 정부에서는 임차인에게 주민등록 열람권까지 준다고 하였으니, 유의해야 할 것이다. 만약 실제 거중하지 않고 제3자에게 임대를 주었다면 임차인에게 손해배상 책임이 발생한다.

그런데 법상으로는 "정당하지 않은 제3자 임대"의 경우에 한해 손해배상 책임이 발생하므로, 정당하거나, 제3자 임대를 제외한 나머지 임대/무상사용 등의 경우에는 배상책임이 없다. 실거주를 못하게 되고 제3자에게 임대를 주었다면, 그 사유가 정당한지 여부를 미리 살펴보아야 할 것이다.

손해배상액은 <당사자가 손해배상예정을 하지 않으면> 법정 손해배상 책임이 인정되므로 계약 당시, <주택임대차보호법 제6조의3 제5항에 따른 손해배상액은 _____만원으로 한다>는 규정만 삽입하면 해결된다. 그 금액이 현저히 낮으면 임차인에게 불리하여 무효가 될 수 있기에, 적당한 금액으로 결정하는 것이 좋을 것이다.

이러한 법적 방어수단은 임대인을 위한 것이기도 하고, 반대로 임차인에게는 좋은 방어수단을 고려해 볼 수 있기도 하다. 그래서 법은 참 어렵다.