최근 전국적으로 전세가가 하락하는 바람에 역전세난이 펼쳐지고 있다. 역전세난이란, 임차인이 임대인에게 지급한 보증금보다 시세가 떨어져서, 자신의 보증금을 돌려받을 수 있는 방법(새로운 임차인의 임대차 보증금)이 마땅치 않게 됨에 따라 임대인과 분쟁이 발생하는 가리키는 용어다. 임차인은 자신이 임대인에게 준 전세금에 대한 "채권자"이다. 임대인은 집주인이지만, 전세금을 반환해 주어야 할 "채무자"이다. 역전세난은 이 채권자와 채무자 간 분쟁으로 이해하면 된다. 그렇다면, 이렇게 전세난이 심화되면 각자 어떻게 대처할 수 있을까? 법적으로 제일 쉽게 법적 조치를 취할 수 있는 사람은 임차인이다. 임차인은 자신의 보증금이 임대차기간 만료 즉시 반환되지 않을 경우, 전세금반환채권의 미이행을 이유로 채권가압류 및 소송을 할 수 있다. 임차목적물을 중대하게 훼손하는 등의 사유가 없다면, 패소 확률이 높지 않을 것이다. 여기서, 살던 집에 가압류를 한다면, 일단 공탁금이 발생할 수 있는데, 실무상 이 공탁금은 보증보험으로 대체가 가능하다. 통상 채권가압류는 청구금액의 20% 정도를 공탁하라고 명령하는데, 보증금의 경우 전액 보증보험으로 하라는 경우가 많았다. 가압류 및 본 소송 외에, 자신이 보증금을 못받은 상태에서 '이사'를 가야 한다면 조심해야 할 것이 있다. 만약 전입신고를 다른 곳으로 옮겨버리면, 자신의 권리를 상실할 수 있기 때문이다. 이를 위해, 주택임대차보호법은 '임차권등기'라는 제도를 두고 있다. 임차인이 자신의 주택임대차보호법 상의 지위를 유지하면서, 다른 곳으로 이사하려면, 법원에 임차권등기를 신청하여 등기 후 이사하면 된다. 임차권등기는 등기부등본에 직접 등기되므로, 집주인의 압박은 상당하다. 임차인의 권리를 정리하면, 가압류 및 본소송을 통해 권리확보(거의 대부분 승소 가능), 이사를 한다면 임차권등기 후 이사할 것. 이것이 전부다. 그렇게 한다고 하더라도 보증금을 받을 때까지는 험난하다. 만약 전세입자가 안 들어오고, 계속 분쟁이 이어지면, 결국 집을 경매하여 경매낙찰 대금에서 보증금을 받게 되는데, 시간이 6개월 이상 길게는 1년 가까이 소요된다. 임대인은 어떨까. 전세세입자들 들여 보증금을 받아, 다른 곳에 투자하거나 그 집의 매수자금으로 활용하였으므로, 다른 전세입자가 들어오지 않으면 자신의 돈으로 반환해줘야 하는 문제가 발생한다. 임대인은 전세금 반환채무의 채무자이므로, 채무자로서 임대차기간 만료시 이를 반환해야 할 법적 의무가 있다. 만약 제때 이행하지 않으면, 가압류와 본 소송에서 패소할 확률이 높다. 임대인이 항변할 여지는 크지 않은 것이다. 다만, 임차인이 임차목적물을 훼손하는 등의 사유가 있을 경우, 위 소송에서 "임차인의 임차목적물 훼손으로 인한 비용과 공제"를 주장하며, 임대차 보증금에서 공제하는 항변이 가능하다. 실제 공제가 정당한지 법원에서 심리하고 기간을 확보할 수 있다. 물론, 공제항변이 받아들여지지 않을 경우, 임대인의 부당한 소송 진행으로 인한 것은 소송비용액 재판에서 밪반영되어 임대인이 소송비용을 전액 물어주라는 결정이 선고될 것이다. 나는 이미 임대인을 대리하여 공제항변을 통해 재판을 진행한 바 있고, 공제항변 등의 임대인 항변이 정당하다는 점을 인정받아, 추후 진행된 소송에서 소송비용을 임대인이 아닌 임차인과 임대인이 각자 분담하라는 결정을 받은 바 있다. https://m.blog.naver.com/2004dreamer/222869044591
소송은 길고 지루한 싸움이다. 특히, 전재산이나 다름없는 보증금 반환을 다투는 소송은 쟁점이 많지 않은 반면, 임차인의 고통이 극에 달해 있다. 임대인도 마찬가지다.
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