위약금과 해약금의 법리

<사례>

부동산 매매계약을 구두로 체결한 후, 10억원의 매매대금 및 1억원의 계약금을 합의하였고, 당일 가계약금 명목의 돈 1,000만 원을 지급하였다. 그런데 매도인은 갑자기 매매계약을 해제하겠다며 계좌를 폐쇄했다.

*가계약금 1,000만 원 지급 당시, 당사자 사이에서는 이 가계약금에 대해 "매수인이 위약시 계약을 무효로 하고, 매도인이 위약시 배액을 배상하기로 한다"는 문구가 있었다.

매도인이 갑자기 계약을 포기해서 위 계약이 종료되었을 때, 매수인은 얼마를 배상청구 할 수 있을까? 계약금 전액일까, 아니면 지급한 1,000만 원 상당액일까?

• 이러한 위약금 약정의 해석은?

위 당사자 사이에서 한 '매수인이 위약시 계약을 무효로 하고, 매도인이 위약시 배액을 배상하기로 한다'는 문구는 얼마전까지 표준 매매계약서에 들어가 있던 문장이었다. 이 문구는 민법 제565조의 해약금 규정과 민법 제398조 제1항의 손해배상액의 예정이 모두 포함된 문구다. 즉 해약금과 위약금 약정이 혼합된 '위약계약금'이라 불리는 약정이다.

판례도 이러한 두 성질이 혼합된 실무상 쓰이는 위약계약금 약정을 인정하였다.

대법원 91다2151 - CaseNote

• 그렇다면 위 당사자 사이의 배상액은 얼마일까?

위약계약금이 약정되었다면, 배상금은 약정된 계약금 1억이 배상액의 기준이 된다. 그런데 문제는 위 사례에서 매수인이 1억원의 계약금 전액이 아니라 1,000만원만 지급했다. 이 경우에도 지급하지 않은 계약금 전액이 배상액이 되어야 할까?

일단 대법원(2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결)은 해약금의 기준이 되는 것은 약정된 계약금이나, 이 해약금의 효력이 발생하려면 계약금의 일부(위에서 1,000만원)만 지급한 것으로는 족하지 않고, 계약금 전액을 지급해야 한다고 판시했다.

그러므로, 당사자 사이에서 해약을 하려면, 지급된 계약금이 아니라 약정 계약금 전액이 "지급"되었을 때 해약금으로써 해약이 가능하다.

• 그런데 위 사안에서, 계약금의 일부만 지급됐고, 거기에 대해 위약금 약정을 했을 때는?

해약금과 위약금 계약이 통상 하나로 이뤄지는데, 이 둘의 성격은 완전히 별개다. 그러므로 해약금+위약금 약정을 하나로 하지 않고, 가계약금에 대해 위약금 약정을 별개로 했을 때는 그것 자체로 유효한 손해배상 예정액 약정(위약금 약정)이 성립된다.

따라서 위 사안에서 가계약금에 대해 위약금 약정이 있었다면, 일방적으로 계약을 이행불능 만든 매도인을 상대로 매수인은 약정된 1,000만원을 손해배상금으로 청구할 수 있다.

다만, 이 경우에도 가계약금에 대한 위약금 약정이 명확하고 명시적으로 합의되어야 하고, 단순히 민법을 준용한다거나 관련 법리를 따른다는 등의 추상적 문구로는 가계약금에 대한 위약금 약정이 인정되지 않을 것이다.

그렇다면 위 사례에서,

매수인은 가계약금에 대한 위약금 약정이 있다는 이유로 1,000만원의 손해배상을 청구할 수 있다. 전체 계약금에 대해서는 전체 계약금을 지급한 바 없으므로 청구하지 못한다. (다만 이 경우에도 전체 계약금을 위약금으로 하기로 하는 명시적 약정이 있다면 예외다)

매도인의 입장이라면, 가계약금에 대한 위약금 약정이 추상적으로만 언급되었을 뿐 위약금약정으로 볼 정도의 구체적인 합의가 없다고 주장할 수 있을 것이다.