사안1.
주택임대차계약을 체결한 후 임대인 A는 임대차계약을 종료한 후 그 집에 거주하려고 계획중이다. 이에, 만료 2개월 전 임차인 B에게 임대차계약 종료(사유:실거주)로 내용증명을 보냈으나,계속 반송되었다.
이렇게 되었을 때 어떻게 갱신거절의 의사표시를 송달시키나?
만약 송달이 안되었다면 어떻게 되나?
답.
일단 만료 6개월에서 2개월 전까지 임대인이 갱신을 하지 않겠다는 의사표시를 임차인에게 송달시키지 않으면, 자동으로 갱신된다. 즉 "묵시적 갱신"으로 의제되어, 임차인은 그로부터 2년 간 더 거주할 권리가 생긴다. 이렇게 갱신되면 임차인은 "언제든지" 해지를 통보할 수 있고, 그로부터 3개월 뒤 임대차계약을 해지할 수 있지만, 임대인은 2년의 기간에 구속된다.
갱신 거절 통보이든 갱신요구권 행사이든 모두 그 의사표시가 상대방에게 도달된 때로부터 효력이 생긴다. 도달되지 않은 의사표시는 어떠한 효력도 없다. 사막에서 외치는 공허한 소리에 불과하다.
이 사례처럼, 임차인이 연락을 두절하여 갱신거절 통보가 안되고 있을 때는 어떻게 할 것인가.
일단, 기존에 알고 있던 주소로 내용증명을 발송한다.
내용증명이 반송되면, 그 내용증명(반송된 것), 임대차계약서, 부동산 등기사항증명서, 신분증 등을 지참하여 주민센터에 방문하면, 임대인의 주민등록표초본을 발급하여 준다.
주민등록법 제29조(열람 또는 등ㆍ초본의 교부) ①주민등록표를 열람하거나 그 등본 또는 초본의 교부를 받으려는 자는 행정안전부령으로 정하는 수수료를 내고 시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구가 아닌 구의 구청장을 포함한다)이나 읍ㆍ면ㆍ동장 또는 출장소장(이하 “열람 또는 등ㆍ초본교부기관의 장”이라 한다)에게 신청할 수 있다.
②제1항에 따른 주민등록표의 열람이나 등ㆍ초본의 교부신청은 본인이나 세대원이 할 수 있다. 다만, 본인이나 세대원의 위임이 있거나 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 그러하지 아니하다.
6. 채권ㆍ채무관계 등 대통령령으로 정하는 정당한 이해관계가 있는 사람이 신청하는 경우(주민등록표 초본에 한정한다)
이 주민등록표 상 주소로 다시 내용증명을 송달한 후에도 송달되지 않으면, 법원에 "의사표시 공시송달" 신청을 하면 된다.
민법 제113조(의사표시의 공시송달) 표의자가 과실없이 상대방을 알지 못하거나 상대방의 소재를 알지 못하는 경우에는 의사표시는 민사소송법 공시송달의 규정에 의하여 송달할 수 있다.
법원은 송달신청을 받고 공시송달을 하게 되는데, 법원의 결정으로부터 2주가 흘러야 효력이 생기므로, 임대인이든 임차인이든 만료 6개월의 시간이 시작될 때 즉시 이렇게 움직이는 것이 좋다. 만약 위와 같은 조치를 하고 있는 중에 만료 2개월이 흘러버리면 자동으로 묵시적 갱신이 되어 버리기 때문이다.
민사소송법 제194조(공시송달의 요건) ①당사자의 주소등 또는 근무장소를 알 수 없는 경우 또는 외국에서 하여야 할 송달에 관하여 제191조의 규정에 따를 수 없거나 이에 따라도 효력이 없을 것으로 인정되는 경우에는 법원사무관등은 직권으로 또는 당사자의 신청에 따라 공시송달을 할 수 있다. <개정 2014. 12. 30.>
②제1항의 신청에는 그 사유를 소명하여야 한다.
③ 재판장은 제1항의 경우에 소송의 지연을 피하기 위하여 필요하다고 인정하는 때에는 공시송달을 명할 수 있다. <신설 2014. 12. 30.>
④ 재판장은 직권으로 또는 신청에 따라 법원사무관등의 공시송달처분을 취소할 수 있다. <신설 2014. 12. 30.>
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