사례
- A(임차인)는 B(임대인)로부터 아파트를 임차하였다. 그 후 그 임대차계약의 2년 기간이 만료되었고, 2년이 경과한 후(묵시적 갱신) 새로 임대차계약서를 작성하였다.
- 그 새 임대차계약서은 보증금은 그대로하고, 특약사항에 "계약갱신청구권에 의한 재계약임"이라고 명시하였다.
-그로부터 6개월 후 A(임차인)은 임대차계약을 해지한다는 뜻을 통보한 뒤, 아파트에서 퇴거하였다. 그러면서, B를 상대로 임대차보증금 반환청구 소송을 제기하였다.
이 소송은 어떻게 될까?
일단 위 사건에서 A,B의 임대차계약은 임대차 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 아무런 의사표시가 없었으므로 묵시적 갱신이 되었다. 하지만 임대차계약이 묵시적으로 갱신되거나 계약갱신청구권에 의해 갱신되면, 주택임대차보호법 제6조(묵시적 갱신) 또는 제6조의3(계약갱신청구권)에 따라 계약은 다시 동일한 조건으로 갱신되었지만, 이러한 경우 갱신된 임대차계약의 기간은 2년이다.
하지만 임차인은 묵시적으로 갱신된 계약에 대하여 해지를 통보할 수 있고, 그 임대차계약은 통보된 날로부터 3개월 뒤 해지된다(주택임대차보호법 제6조의2 제2항, 제6조의3 제4항)
제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. <개정 2009. 5. 8.>
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
제6조의3(계약갱신 요구 등)
④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.
문제는 임대인이 갱신된 임차인의 임의적 계약해지권을 막기 위해 묵시적 갱신 또는 계약청구권 행사에 따른 갱신계약을 "새로운 계약서"를 작성하여 마치 갱신된 계약이 아니라고 주장한다는 것이다. 왜냐하면, 임대인은 갱신된 계약 역시 2년의 기간이라고 믿고 경제활동을 하고 있다가, 갑작스러운 해지통보에 거액의 보증금을 반환해야 하는 처지에 처하기 때문에, 이를 막고자 안전장치를 두기 때문이다.
이에 대해, 지방법원에서는 갱신청구권을 행사한 임차인이 해지통보를 하더라도 3개월 뒤 해지되지 않는다고 판시한 바도 있었고, 사실 그것이 법 문언 상 해석에 부합한다. 위 대법원 판결이 나오기 전 이를 분석한 글도 본 블로그에 올렸었다.
하지만 대법원에서 2024. 1. 19. 위 지방법원의 법리를 취소하고 '갱신청구에 의하여 갱신'된 임대차계약인 경우, 임차인의 해지통보로 바로 해지된다고 판시하였다.
http://www.lec.co.kr/news/articleView.html?idxno=745691#:~:text=%EB%8C%80%EB%B2%95%EC%9B%90%EC%9D%80%20%E2%80%9C%EC%9E%84%EB%8C%80%EC%B0%A8%EA%B3%84%EC%95%BD%EC%97%90,%EB%9D%BC%EB%8F%84%20%EB%A7%88%EC%B0%AC%EA%B0%80%EC%A7%80%E2%80%9D%EB%9D%BC%EA%B3%A0%20%ED%8C%90%EB%8B%A8%ED%96%88%EB%8B%A4.
대법원의 이 같은 판단은 그동안의 논란을 정리한 것이지만, 사실 임차인 보호라는 틀 안에서 무리하게 법 해석을 한 것이라는 비판을 피할 수 없을 것이다.
위 사례, 즉 임차인과 임대인이 새로운 임대차계약서를 작성한 경우는 어떨까?
이 사건에서 법원(서울고등법원 2023나2016548)은, 임차인 보호상 새로운 임대차계약서는 묵시적 갱신을 확인하는 의미에 지나지 않으므로, 임차인이 해지통보 시 묵시적 갱신에 따른 임차인 해지효력 발생 조항에 따라 3개월 뒤 해지된다고 판시하였다.
따라서, 임차인이 해지를 통보한 뒤 3개월 뒤 임대차계약은 해지됐고, 임대인은 보증금을 반환하여야 한다.
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