임대차계약이 만료되고 임차인이 퇴거하지 않을 때, 법적으로는 명도소송을 고려할 수밖에 없다. 명도란, 밝을 명(明)자에 건널 도(渡)로서, 깨끗이 물건을 인도받는 것을 의미한다.
임대차 만료로 인한 명도소송을 시작하려면, 일단 피고가 되는 임차인을 상대로 '점유이전금지가처분'을 해놓아야 한다.
만약 점유이전금지가처분을 해놓지 않다가, 임차인이 마음대로 퇴거해버리거나(물론 그걸 원하는 소송이지만, 그럴 경우 본 소송은 패소가 되고, 소송비용도 받을 수 없다. 오히려 상대방이 청구해버린다), 임차인이 가족이나 지인에게 인도해버리고 나가버리면 또 소송을 제기해야 하기 때문이다.
점유이전금지가처분 신청을 하면 통상 공탁금이 나오는데, 임대차계약 종료로 인한 가처분은 보증보험으로 대체가 될 것이다.
보험증권으로 공탁금을 내면, 7일 정도 이후 가처분 결정을 내려준다.
이때 결정은 '채무자(임차인)는 점유를 풀고 집행관에게 인도하여야 한다'는 것인데, 보통 집행은 그 인도를 채무자에게 하는 형식으로 하므로 가처분이 내려진다고 하여 즉시 퇴거할 의무가 생기는 것은 아니다.
명도소송을 제기할 때 주의할 점은, 보증금을 반환할 의무가 여전히 임대인에게 있다는 것이다. 임차인은 '동시이행항변' 즉 보증금 받고 자기집을 인도하겠다고 항변하므로, 이를 소장에 기재해야 하는 것이 맞다.
다만, 동시이행항변은 피고(임차인)의 항변사항이므로 피고가 주장하지 않으면 반영되지 않는다. 그러기에 임차인이 적극 항변할 가능성이 높다면, 소장에서부터 동시이행 항변을 반영하여 청구취지를 기재하는 것이 바람직할 것이다. 그렇지 않으면 동시이행항변을 당한 만큼(즉 보증금만큼) 패소비율이 높아진다.
명도소송의 쟁점은, 임대차가 종료됐는지 및 보증금에서 공제할 것은 없는지다.
임대차가 종료되었는지가 쟁점이 된 소송은 이미 지난 블로그에서 자세히 썼다. 그것을 참고하길.
그러나 보증금에서 공제를 무엇을 할지에 대한 심리는 의외로 복잡하지 않다.
대체로 임차인의 주장 중 일부를 받아들이거나 기각하는 선에서 마무리되는데, 법리적 쟁점은 "공제할 정도로 하자가 임차인 잘못으로 발생했는가"이다.
임차인은 원상회복 의무가 발생하므로, 최초 임차할 당시의 건물상태로 임대인에게 인도해야 한다. 그 과정에서 수리가 필요하거나 하자가 발생하였다면, 그 비용을 임
차인이 부담해야 한다. 그것을 판단하는 절차가 보증금 공제항변이다.
그러나 임차인의 이 같은 항변에서 유의해야 할 것은 그 공제대상이 된 하자들이 '생활상 자연스레 발생하는 것'인지, '임대인에게 수리해줘야 할 정도의 것'인지다.
통상 자연스레 마모가 되거나 닳는 목욕탕의 곰팡이, 유리에 묻은 먼지 등은 공제할 수 없지만, 출입문을 부수거나 장판을 훼손하여 반드시 수리가 필요한 것은 보증금에서 공제될 수 있다.
위 내용은 공제 항변에 대한 판결문 중 일부인데, 관리비를 미납한 것은 당연히 공제항변으로 받아들여지므로 이를 인정하였음을 알 수 있고, 원상회복 비용에 대해서는 증거불충분으로 기각하였다.
원상회복의무 불이행에 따른 공제항변은 이처럼 "입증"의 어려움으로 많이 받아들여지지 않는다. 계약 당시 및 계약 종료 시의 각 상태를 입증하는 것이 그만큼 어렵기 때문이다.
이러한 상태를 모두 심리하는 것이 명도소송이다. 중요한 것은 이 명도소송이 속히 마무리되어야 한다는 점일 것이다. 그래야 빨리 새 임차인과 계약할 수 있기 때문이다.
브라이튼 법률사무소
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