임차인 동의 없이 5% 증액 못한다? NO!

최근 국토부는 임대차계약갱신 시 5% 임대료 상한에 관하여, 이 역시 임대인과 임차인이 합의하여야 하는 것이지 임차임이 거부할 경우 증액이 불가능하다는 취지로 밝힌 바 있다.

"5% 올릴 수는 있나?"…전월세 상한제에 집주인 '부글' (news1.kr)

하지만, 이것은 법조문의 성질과 내용을 모르는, 아니 그 법조문을 일방적으로 유리하게 편집, 가공하여 발표한 허위이다.

즉, 주택임대차보호법 상 <차임증액청구>는 그 성질이 형성권이다. 이에 따라 그 권리를 행사하는 순간, 요건이 충족되면 바로 효과가 발생한다. 이것은 이미 같은 조항이 있는 상가임대차보호법에서 10년 이상 확고하게 자리잡은 법원의 입장이다.

예컨대, 임대인이 현재의 차임이 경제사정 변동 등으로 적당하지 않다고 판단하여 5% 이내에서 차임증액 청구를 할 경우, 그 차임증액청구의 법적요건이 충족되었을 경우 바로 효과가 발생한다. 이에 따라 임차임은 그 증액된 차임을 지급할 의무가 발생한다.

만약 임차인이 그 차임의 지급을 거절하고 기존 차임대로 지급을 계속할 경우, 임대인은 미지급 차임이 2기의 차임액에 달했음을 이유로(월세 100만원일 경우 총 미지급 차임액이 200만원) 계약해지할 수 있다. 법원은 임대인이 제기한 "계약해지소송"이나 임차인이 제기한 "차임확인청구"등에서 차임증액의 적절성 여부를 판단할 수 있고, 그 차임을 적당히 증감할 수도 있지만, 사후적인 판단일 뿐, 차임증액 청구가 즉시 효력을 발생한다는 것에는 변함이 없다.

대법원 역시 확고하게 같은 입장이다. 즉, 대법원은 "임대차계약을 할 때에 임대인이 임대 후 일정 기간이 경과할 때마다 물가상승 등 경제사정의 변경을 이유로 임차인과의 협의에 의하여 그 차임을 조정할 수 있도록 약정하였다면, 그 취지는 임대인에게 일정 기간이 지날 때마다 물가상승 등을 고려하여 상호 합의에 의하여 차임을 증액할 수 있는 권리를 부여하되 차임 인상요인이 생겼는데도 임차인이 그 인상을 거부하여 협의가 성립하지 않는 경우에는 법원이 물가상승 등 여러 요인을 고려하여 정한 적정한 액수의 차임에 따르기로 한 것으로 보아야 한다(대법원 1993. 3. 23. 선고92다39334, 39341 판결 등 참조). 한편 임대인이 민법 제628조에 의하여 장래에 대한 차임의 증액을 청구하였을 때에 당사자 사이에 협의가 성립되지 아니하여 법원이 결정해 주는 차임은 그 증액청구의 의사표시를 한 때에 소급하여 그 효력이 생기는 것이므로(대법원 1974. 8. 30. 선고74다1124판결 등 참조). 특별한 사정이 없는 한 증액된 차임에 대하여는 법원 결정 시가 아니라 증액청구의 의사표시가 상대방에게 도달한 때를 그 이행기로 보아야 한다."고 판시했는데, 차임증액청구의 임대인 의사가 임차인에게 도달한 때 즉시 효력을 발했다는 것이다. 차임증액의 타당성 여부를 법원에서 다투는 것은 사후 문제인 것이다.

그럼에도 국토부에서 차임증액에 임차인의 동의가 필요한 것처럼 해설한 것은, 애써 위 대법원 판례를 무시하고 자신의 의도대로 시장에 개입하려는 목적이라고밖에 보이지 않는다.

차임증액청구권을 1년마다 할 수 있도록 한 이번 개정안 자체가 기본 1년 단위 계약인 <상가임대차보호법>상 조항을 그대로 갖다 붙여서 발생한 입법 사고인데, 그 차임증액청구의 성질을 자신의 입맛에 맞게 바꾸려고 시도하는 것 같다.

시장에 계획과 목적으로 가지고 개입하는 순간, 시장은 바로 역공을 한다. 그것이 시장경제의 원리다.