시내 곳곳에 전세사기를 근절하겠다는 플랜카드가 가득 걸리고, 신문 1면에는 "공인중개사협회"가 전세사기 예방하겠다는 광고도 실렸다.
(그런데, 전세사기 사건에는 대체로 처음이든 중간이든 공인중개사들이 끼여 있는데 분양업자들이 아무것도 모르는 중개사를 이용하는 경우가 많다) 내가 경험한 전세사기 사건의 구조를 보면, 이것이 단순히 단속으로 해결되지 않는다는 것을 알 수 있다. 전세사기는 2가지 유형으로 구분된다. 첫째는 빌라왕처럼 수십, 수백채 빌라를 소유한 소유자가 빌라의 전세금을 돌려주지 못하는 경우. 이 사안은 전세금이 계속 상승할 때는 아무런 문제가 없고, 오히려 매달 현금수익 흐름을 창출할 수 있는, 집주인 입장에선 일종의 전세투자상품의 한 종류이자, 돌려줄 자본금이 없다면 미필적 고의의 사기수법이기도 하다. 특히, 전세가가 하락하면 악몽이 펼쳐진다. 1곳의 전세금을 돌려주지 못하면 다른 빌라에 대해 가압류나 압류가 이뤄지고, 이 경우 전체적으로 자금이 경색돼서 파산에 이르게 된다. 다만 이 사례에서 빌라왕을 "사기"로 의율할 수 있을지는 법적인 난관이 있는데, 수십, 수백채를 소유한 사람이라는 것이 그 사람이 처음부터 전세금을 돌려주지 않거나 돌려주지 못할 경제적 능력을 징표하느냐. 이것은 그 집주인마다 달라서 일률적으로 사기로 의율하기는 쉽지 않을 것이다. 두번째 사례는, 진짜 사기다. 신혼부부나 돈없는 서민들의 전세금을 노리는 신종 사기수법. 이 사례에 대해 오늘 설명해보고자 한다. 실제 사례. A는 건축업자이자 분양업자이다. A는 은행에서 대출을 받아 토지를 사고, 빌라 건축을 시작한다. (토지를 미리 사놓고 있다가 건축업자를 만나 대출로 빌라를 신축하는 경우도 있다.) 빌라가 준공될 즈음, A는 분양대행업자, 감정평가사, 은행(대체로 단위농협이나 신협, 보험사 등 제2금융권) 대출담당 직원, 공인중개사를 모은다. 그들은 이 신축빌라가 주변 시세에 비추어 5억 정도라고 판단한다. 하지만 시세를 8억 정도로 하기로 하고, 감정평가 금액을 7~8억으로 한 감정평가서를 만든다. 은행 직원은 이 자료를 바탕으로 대출 시 이 감정가의 70%로 계산한 5억 정도가 대출금액으로 산정한다. 이렇게 준비를 한 후, 대대적으로 신축빌라 홍보를 시작한다. 타겟은 막 결혼한 부부나 전세계약이 끝나 신축빌라를 찾는 아이 1명의 신혼부부. 부동산에 들어온 신혼부부에게 공인중개사는 말한다. "이거 신축에다 풀옵션이다. 주변 시세가 5억인데, 신축전세가 5억이다. 싸다" 신혼부부는 집을 둘러본다. 모든 것이 갖춰져 있어서 흥분되고 놀란다. 주변 시세를 찾아보려 해도, 아파트가 아니어서 쉽지 않다. 그대로 공인중개사의 말을 믿는다. 신혼부부는 전세 5억원을 A에게 입금한다. 혹은 전세대출을 받는다. 입주 후 얼마뒤부터 경매개시 통지서를 받는다. 알고봤더니, 이 전세집의 시세는 5억도 채 안되었고(주변 시세 4~5억 정도), 전세는 2~3억에 불과했다. 전세금이 곧 시세였고, 경매가 되더라도 돈을 전부 되찾을지 미지수였다. (대체로 낙찰가가 시세의 50~60%이니, 시세 5억의 60%인 3억 원 정도에 낙찰되고, 아무리 선순위라도 이미 국세 등 체납이 있어 체납액을 빼고 나면 1~2억 원밖에 확보하지 못한다.)
전세사기는 단속으로 해결하기 힘든 구조적 문제가 있다
이 사례에서 보듯, 전세사기는 단순히 집주인의 마음만으로 되지 않는다. 그 행위에 관여한 분양업자, 감정평가사, 대출업자, 공인중개사가 한몸으로 움직여, 신혼부부의 전재산을 빼앗는다. 분양업자는 대출을 받아 빌라를 짓고, 신혼부부들의 돈으로 그 대출금을 갚는다. 자기가 들인 돈은 한푼도 없다. 자, 이것을 어떻게 해결할 것인가. 처벌은 사후적 해결밖에는 되지 않는다. 우선, 은행의 대출 시 감정평가사의 감정금액에 대해 랜덤으로 3곳 이상에서 감정평가 금액을 받은 뒤 평균가로 감정하게 해야 할 것이고, 공인중개사의 이 같은 공모에 대해 즉시 퇴출을 해야 한다. (무자격자의 행위는 대체로 분양대행사 직원이 하는데, 결국엔 공인중개사를 거치게 되어 있다) 전세사기는 단속으로 쉽게 해결될 일이 아니다. 전세의 특성상 보다 정교한 대책이 필요할 것이다.
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