전세사기가 요즘 화제이다.
전세사기라는 말이 뜻하듯, '전세보증금'을 임차인으로부터 '기망'하여 편취하는 범죄행위를 뜻한다. 따라서 이러한 행위는 형사범죄로 처벌받는다.
여기서 중요한 것은 통상적으로 전세계약을 맺고 전세보증금을 받은 임대인이 임대차계약 만료 시점에 임대차보증금을 제때에 돌려주지 못하는 것이 "사기" 즉 전세사기가 되지 않는다는 것이다.
이는 내가 여러 차례 분석한 바와도 같다.
여기서는 '범죄'와 '민사사건'의 경계가 되는 영역에 있는 다주택자들의 전세보증금 반환분쟁에 대해 이야기해보고자 한다.
빌라 수십채 또는 아파트 수십채를 보유한 임대업자의 경우, 최근과 같은 전세가 하락 시기에는 임대차계약이 만료되는 시점에 임차인에게 돌려줄 보증금을 제때에 돌려주지 못하는 경우가 상당하다. 그 보증금보다 낮게 새 임차인이 구해지거나 아예 구해지지 않아서 임대차보증금 전액을 돌려주지 못하는 경우가 발생하기 때문이다.
이러한 문제가 발생하면, 임차인은 임대인과 체결한 임대차 계약이 사기라며 문제를 제기할 수 있고, 이 또한 언론에서 혼용되어 전세사기와 같이 취급되고 있다.
하지만 전세사기는 처음부터 임차인을 기망할 목적으로 시세를 조작하거나 선순위 담보권을 전입신고 및 확정일자 받는 당일 몰래 기습적으로 설정하여 임차인의 우선권을 배제하는 경우를 말하는 것이다.
따라서 통상적인 임대인이나 개인이나 법인인 다주택자 또는 다주택자인 임대사업자를 전세금을 제때에 돌려주지 못한다는 이유로 모두 전세사기꾼으로 법적으로 취급할 수 없는 것이다. 이런 경우는 단지 보증금반환채권의 이행이 지체되는 민사적 문제일 뿐이다.
다만, 다주택자이면서도 사기죄의 경계에 있는 사람이 있다.
무자본 다주택자들의 경우가 그렇다.
지방 소도시에는 1억원 짜리 아파트에 전세가 9,000만원에서 1억 원에 이르는 경우가 허다하다. 이러한 아파트를 최소 비용을 들여 수십채 사들인 뒤, 2년마다 조금씩 전세금을 올려받아 현금흐름을 확보하는 투자자들이 꽤 많다. (이러한 투자를 권유하는 책도 나왔었다)
이러한 무자본 갭투자자들의 경우에는, 자신이 임대보증금을 돌려줄만한 사업소득이나 개인자산을 증명하지 않는 한, 최초 임대차계약 당시 못 돌려줄 가능성을 인식하고 있었다고 객관적으로 보이므로, 사기죄로 의율이 될 수 있다.
따라서 무자본 갭투자자들은 이러한 범죄로 인식되는 것을 극히 경계해야 한다.
반드시 일정 부분을 자기자본으로 남겨놓고, 준비해야 한다. 그렇지 않을 경우, 전체 임대차계약 자체가 사기죄로 의율되는 비극을 피할 수 없게 된다.
한편, 국가에서는 전세보증금을 받을 때에는 반드시 임대인으로 하여금 일정 부분 자기자본을 확보하도록 정책적 지도를 할 필요가 있다. 그렇지 않고서는 계속 전세혼란이 발생할 것이다.
전세라는 제도는 임대인의 안정적 자기자본이 있고, 이를 구하는 전세수요자가 충분하면, 사회초년생이나 더 큰 집을 가려는 매수인에게 사다리가 되는 주거안정책인 반면, 그것이 충분치 않다면 개인간 후진적 사금융으로 전락하는 양면성을 갖고 있다.
법적으로는 민사와 형사의 경계선에 있는 사금융 시스템인 것이다.
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