연일 언론에서 전세사기 피해자의 극단적 선택이 기사로 보도되고 있다.
[단독] 전세 사기 '경매 보류' 추진에…금융당국 긴급 회의 소집 | 서울경제 (sedaily.com) 이러한 비극을 없애려면, 전세피해의 유형과 이를 막기 위한 대책을 우선 살펴보아야 한다. 사실 전세라는 제도는 집주인에게 무이자로 내 거액의 돈을 빌려주는 사금융 제도다. 이것이 전 세계에서 우리나라만 존재하는 사금융제도인데, 예전에 경제개발 초기에는 정부에서 가계금융을 극도로 억제하고 대부분 기업에 대출을 해주었다. 그렇게 해야 기업이 살기 때문이다. 그래서 새 아파트 분양에 당첨된 사람들은 대출을 받지 않아도 세입자를 들여서 분양대금을 해결하는 용도로 널리 쓰이게 된 측면이 있다. 또 세입자 입장에선 자기돈 한 푼 안들이고 집에 거주할 수 있는 이점이 있다. 외국인이 한국에 와서 월세를 하나도 내지 않고 준 돈을 그대로 돌려받는 전세 제도에 대해 놀라워하는 이유도 전세라는 제도의 독특한 측면 때문이다. 하지만 전세는 자기의 전 재산을 한 개인에게 맡기는, 어떻게 보면 선진국에선 전례 없는 사금융 제도다. 돈을 맡기고 그 돈의 반환을 개인의 의지에 맡기는 것이다. 물론, 선순위 담보권자가 없으면, 주택이 경매되어 낙찰된 낙찰대금에서 우선권이 있지만, 국세나 임금채권 등 선순위자가 있으면 그마저도 후순위가 된다.
특히, 문제되는 것은 부동산 호황기 때, 자기자본 없이 전세입자의 보증금을 이용해 주택을 취득하는 갭투자다. 금융기관의 대출은 금감원이나 정부에 의해 통제를 받지만, 개인 간 사금융인 전세보증금은 통제가 안되고 파악도 잘 안 된다. 호황기 때 자기자본 없이 이렇게 여러 채 투자에 나선 갭투자자들은 사실 돌려막기 하며 전세금을 돌려주고 있었다. 그렇게 하더라도 전세입자가 끊임없이 있었다. 즉 법적으로 말하면 무이자로 갭투자자에게 돈을 빌려주는 사람들이 많았다는 의미다. 하지만 불황기 때 전세가가 하락하고 세입자에게 돌려줄 돈이 없을 경우, 돌려막기 하는 돈이 막히면 즉시 파산한다. 흑자도산과 비슷한 개념이다. 이러한 전세제도는 그 설계상 언제든지 문제가 터질 수 있고, 언제든지 경제 전체를 뒤흔들만한 뇌관이 될 수 있다. 진작에 제도적으로 이를 규제하였어야 하고, 세입자를 보호할 만한 장치를 더 뒀어야 한다. 그렇다면, 전세사기 유형을 보자.
① 조직적 공모로 임차인을 유인하고, 100% 보증보험이 된다고 계약을 종용한다. 그렇게 임차인을 모집한 뒤 집주인은 고의로 부도내버린다.
② 건축주인 임대인이 분양대행 컨설팅사를 통해 임차인을 모집한다. 이때, 바지임대인도 섭외한다. 감정평가사가 신축빌라의 시세를 2배 부풀리고, 임차인에게 전세보증금 100%가 HUG 보증보험 가입이 된다고 한다.(2017. 2.부터 보증금의 100% 보증보험 가능) ▲ 컨설팅사에서 임차인을 모집해오면, 전세계약을 체결한 직후 명의를 바지임대인에게 바꾸거나, ▲ 전세계약 체결 직후 선순위 대출을 받아 근저당권을 설정해버린다. 전입신고, 확정일자가 근저당권설정등기신청이 같은 날 있으면, 근저당권이 우선하기 때문이다.
이런 두가지 고의적 사기 외에도 아무런 생각없이 자기명의로 큰 자기자본 없이 수십, 수천채를 보유하는 갭투자자도 있다. 이렇게 수백, 수천채를 자기자본 없이 소유하고, 세입자에게 돌려줄 돈을 다른 세입자의 전세금을 받아서 돌려주는 돌려막기식 갭투자자들은 사실 범죄에 가깝다. 그들이 전세금을 어떻게 돌려줄 것인지 계획이 명확치 않았다면, 전세입자의 돈을 변제할 능력이 없었다고도 볼 여지가 있기 때문이다. 하지만 이것이 사기 범죄로 일괄 의율되는 것에는 한계가 있다. 전세라는 우리나라의 관습상 갭투자자든 아니든, 자기돈으로 돌려주는 집주인이 많지 않다. 다른 전세입자의 전세금을 받아 돌려주고, 어느 정도 이것이 관레상 용인되고 있다. 수천채를 소유한 빌라왕이나 대규모 갭투자자들은 이러한 관습을 악의적으로 이용한 것이다. 따라서 이들이 사기 범죄로 처벌받기 위해서는, 자기자본도 없고, 1,2채가 아닌 수천, 수백채를 갭투자자로 소유하면서, 그 세입자에게 보증금을 다른 세입자의 보증금이 안 들어올 경우 모두에게 지급하지 못할 수 있다는 인식이 있었다면, 범죄가 성립할 수 있을 것이다. 물론, 1,2채의 갭투자자 정도로는 이러한 범죄로 의율하기는 쉽지 않다. 특히 지금 언론에서 문제되는 전세사기 유형은 ▲ 빌라를 신축하면서 신축빌라에 소요되는 건축자금을 세입자의 보증금으로 해결하는 유형이다. 즉, 빌라건축업자와 대출업자, 공인중개사, 감정평가사 등이 끼여서, 시세 5억 짜리 빌라를 10억으로 평가하게 하여서 그들과 함께하는 공범이나 바지사장이 그 집을 50% 대출받아 산 것처럼 꾸미고, 그 빌라에 5억의 전세입자로 들어가게 만들거나, 전세금 5억원으로 그 50% 대출금을 갚게 하는 방식이다. 이것은 명백히 사기다.
바지사장을 이용해 전세입자에게 피해를 끼치는 경우는 더욱 피해가 심각하다. 건축주인 임대인이 분양대행 컨설팅사를 통해 임차인을 모집하고 바지임대인도 섭외해서 진행한다. 컨설팅사에서 임차인을 모집해오면, 전세계약을 체결한 직후 명의를 바지임대인에게 바꾸어버리는 것이다. 또 신축빌라에서 공인중개사, 감정평가사, 은행대출업자와 함께 공사업자가 신축을 하고, 그 신축에 필요한 자금을 전세입자의 보증금으로 충당하는 경우가 있다. 이때 건축업자는 전세계약 직후 임대인을 바지사장으로 바꾸거나 법인이나 제3자 명의로 진행하기 때문에, 전세입자는 신축빌라와서 좋다는 생각을 할 뿐 자기가 신축빌라의 건축대금을 무이자로 빌려주고 있다고는 생각하지 못하게 된다. 이 모든 절차 과정에서 임대인은 노숙자가 되어 있거나 깡통 법인명의로 돼 있는 경우가 있다. 임차인이 피해를 받아도 금전적 해결이 불가능하게 되는 것이다. 가장 악질적인 사기수법이다. 빌라왕이 전세입자에게 돈을 돌려주지 못해 분쟁이 시작된다고 해보자. 그 전세입자는 빌라왕 명의의 그 주택이나 아니면 다른 주택을 경매시킬 것이다. 그 집에 살던 세입자가 경매신청 할수도 있다. 그렇다면, 자신이 살던 빌라가 경매가 시작되면, 빌라왕에 대한 다른 전세입자를 비롯한 채권자들이 경매에 참여하게 되는데, 여기서 문제가 발생한다. 국세라든지, 임금채권이라든지 최우선 채권이 있다. 이건 드러나지 않아서 추후 경매가 시작되어서 배당요구를 할 때서야 드러난다. 그렇다면, 보증금 1.5억 짜리 서울 집이 경매된다고 하면, 국세 1억, 임금 1억이 우선배당되게 되는 것이다. 다만, 1.65억 전세라면, 5500만원이 최우선 변제되니까, 국세 1억, 임금 1억, 5500만 원 최우선 전세보증금이 안분 배당 받게 된다. 그런데 1.5억짜리 집이 경매되어도 낙찰대금은 보통 5~60% 수준이니까, 7000만원 정도 낙찰대금이 생기면, 최우선순위권자들이 비율대로 우선 배당받아가고, 나머지는 못받게 되는 것이다. 그 세입자는 그 상황에서 자신의 전재산을 날릴 위험이 생기고 다른 방법이 없다고 판단한 듯하다. 특히 사회초년생은 이러한 전세사기의 주요 타깃이다. 빌라왕 같은 전세사건이 터지는 건 저렴한 빌라들이 대부분이다. 빌라의 경우, 매매가와 전세가가 차이가 거의 없다. 자기자본이 거의 필요없기 때문에 쉽게 갭투자자들의 사냥터가 된다. 그러한 전세에 입주하는 사람들도 사회초년생이 많을 수밖에 없다. 싼 가격이라고 홍보해서 어떻게든 전세입자를 구하려고 하기 때문에, 자본이 없는 사회초년생이 걸려들 수밖에 없는 구조다. 특히, 다가구 주택에 임차인으로 들어갈 때 조심해야 한다.
다세대주택과 다가구주택은 엄연히 다르다. 다세대주택은 각 호실이 소유권자가 구별되고 등기부도 개별로 되는 주택을 말한다. 다가구주택은 흔히 원룸을 생각하면 되는데, 개별 등기가 안 나오고 전체 1개 등기부만 나온다. 만약 이러한 집에 임차인으로 들어가 살게 된다면 매우 유의해야 한다. 다른 임차인이 얼마나 얼마의 보증금으로 들아와 있는지 알 수 없고, 각 임차인들이 선순위인지 후순위인지도 정확히 파악되지 않기 때문이다 그래서 1개 건물 등기부등본을 떼서 선순위 근저당권자와 다른 임차인들의 보증금을 모두 합산한 금액이 그 건물의 가치의 70% 넘어가게 되면 위험하다. 그렇다면 사기피해자들에게 맞는 대책은 무엇인가? 어제 윤석열 대통령이 경매중단을 지시했는데, 전세사기 피해자들은 전재산을 날릴 위기에 처한 사람이다. 이 사람들에 대한 대책이 ‘경매중단’외에 더 구체적인 대책이 나와야 한다. 우선, 선순위 채권자들을 계약 할 때도, 중간에도 항상 파악할 수 있는 시스템이 만들어져야 한다. 국세같은 경우를 보면, 국세체납이 얼마나 돼 있는지 사실 전세입자가 알지 못할 수 있다. 전세계약할 때는 체납이 되지 않았는데, 그 이후 될 수도 있다. 집이 경매되면 배당 순위는 아래와 같다.
1순위 경매비용, 2순위 전세보증금 중 최우선 보증금(서울은 1.65억 보증금에 5500만원), 3개월 간 임금 채권 3순위 당해세(당해세란, 당해 부동산에 부과된 상속, 증여, 종합부동산세), 4순위 성립순위에 따른 우선변제(저당권 전세권 및 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인), 5순위 3개월 임금채권 외 임금채권, 6순위 전세권이나 저당권 설정일자보다 늦은 조세채권, 7순위 국민연금, 의료보험, 전기 수도세, 8순위 일반채권.
빌라왕 처럼 수백, 수천채를 소유한 사람은 전체 보유 주택수가 많아 종부세를 납부해야 하는 경우가 많은데, 자기자본이 없어서 억대에 이르는 종부세를 납부못하는 경우가 꽤 된다. 그러면 임차보증금에 우선해서 국세인 좃부세를 국가가 우선 배당받아 버린다. 따라서, 종부세를 보증금보다 우선하여 배당되게 하는 규정은 없애야 한다. 이걸 막기 위해서라도, 임차인은 실시간으로 임대인의 국세체납 여부를 확인할 수 있는 제도적 기반을 마련하고, 종부세를 당해세에서 제외해서 임차보증금보다 우선하여 변제받도록 해서는 안 된다.
"종부세는 보증금에 우선하는 국세에서 제외할 필요가 있다"
둘째, 건축업자, 중개사 등과 짜고 신축빌라의 가치를 2배 이상 높인 뒤, 그 건축자금을 전세입자 보증금으로 충당하는 행위에 대해서는 그 금융기관은 물론 감정평가사, 중개사에 대한 일벌백계가 필요하다.
"은행 및 전문자격사에 대한 일벌백계 필요"
그리고 신축 빌라라 하더라도 실제 거래가액을 보다 더 자세하고 정밀하게 쉽게 접근할 수 있도록 시스템화 되어야 한다. 사회초년생이 자기가 겆주할 빌라의 실제 거래가치가 얼마인지 정확히 알 수 있는 방법이 없기 때문에 이를 이용하는 범죄가 기승한다.
"빌라에 대한 시세파악 용이하게"
셋째, 전세보증금에 대한 보증을 축소해야 한다. HUG 보증보험이 100% 된다는 점을 이용하여 전세입자를 모집하고 또 그렇게 계약한 사람들이 피해를 본다. 매매가의 100%가까이 되는 전세금도 보증을 해주는데 문제다. 이를 축소하거나 엄격한 기준에 따라 시행해야 한다.
"보증보험 한도 축소"
넷째, 경매절차에서 세입자가 우선매수권을 언제든지 행사할 수 있는 제도가 도입되고, 우선매수권을 행사했을 때 내야하는 돈을 저리로 대출하게 해줘야 한다. 그래서 자신이 거주하는 부동산에 특별한 지출없이 그대로 자기소유로 거주할 수 있게끔 하는 것도 한 방법이다. 현재는 임차인의 우선매수권이 법에 없다.
"세입자의 우선매수권 법률도입 필요"
다섯째, 전세라는 사금융제도는 이렇게 매우 위험하다. 국가가 전세보증금을 전액 보증하는 것도 우선은 필요하지만, 점차 줄여나가고 임대주택이나 저가의 공공주택을 대폭 확대해야 한다.
"근본적으로 공공주택 공급확대"
이렇게 하더라도, 전세피해를 줄이는 것은 한계가 있다.
"전세사기는 악질적 범죄행위이다 "
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