제주드림타워 소송에 관하여 문의하는 사람이 있다. "지금도 소송 진행이 가능한지?", "이미 중도금과 잔금을 모두 납부해서 소유권이 넘어온 상태인데, 지체보상금 청구가 가능한지 또는 계약해제 후 위약금 청구가 가능한지?" 등.
1. 지금 소송 참여가 가능한지?
일단 준공허가가 떨어졌기 때문에, 이 부분은 애매한 측면이 있다.
해당 분양계약서를 보자.
즉, 당초준공예정일보다 6개월이 초과되어 지연된 경우에 해제 및 위약금 청구가 가능하다.
그런데 6개월이 초과된 이후 준공허가가 떨어졌을 때에도 위약금 및 해제가 가능한가? 그런데 만약 완전히 공사가 완공되고 사용 수익이 자유롭게 된다면, 이 조항을 근거로 해제를 청구하는 것이 쉽지 않을 수 있다.
이 경우에는, 일단 현재 상태에서 지연되고 있다면, 즉 계속 공사가 진행중이라면 가능할 것으로 판단된다. (지금 드림타워가 딱 이 상태다)
제주드림타워는 현재 여전히 공사중이고, 실질적 사용수익을 못하고 있다는 사실이 드러난 이상, 여전히 위 계약상 해제 및 위약금 청구가 가능하다고 생각한다. 지체상금 기준이 되는 준공 역시, 실질적 사용수익을 못하고 있다는 사실이 드러난 이상, 여전히 위 계약상 해제 및 위약금 청구가 가능하다고 생각한다. 지체상금 기준이 되는 준공 역시, 실질적 사용수익 인도일을 기준으로 하는 것이지, 형식적인 준공을 말하는 것이 아니다.
2. 소유권이 넘어왔다면?
매수인이 이미 중도금과 잔금을 모두 낸 후 소유권이 넘어왔다면, 위 계약해제 및 위약금 청구가 가능할까?
소유권이 넘어온 것은 각자의 의무이행이 일부 완료된 것으로 볼 여지가 있다. 즉, 매도인(제주드림타워)는 소유권을 이전해 주었고, 매수인은 잔금을 납부했기 때문이다. 따라서 원칙상 더이상의 분양계약서 상 당초준공일보다 6개월이 초과됐다는 이유로 약정해제권 및 위약금 청구는 힘들 수 있다.
* 특히, 재판부에서는 위 약정해제권의 행사기간을 매수인의 소유권이전 전까지로 해석할 여지가 크다.
그러나 문제는 매도인의 일부 의무인 건물인도가 아직 미완인 상태라는 것. 소유권을 넘겨받은 매수인이 위 분양계약서 조항을 근거로 해제 및 위약금 청구는 불가능하므로, 일반적인 민법상 법정해제권을 행사하는 것은 가능할 것으로 보인다.
다만, 이와 같이 법정해제권을 행사하여 계약을 해제한다면, 위약금 청구는 불가능하고 이미 지급됐던 금액(계약금 및 중도금과 잔금)의 반환만을 구할 수 있을 것이다.
소송 전략적으로는 분양계약서 상 <당초준공예정일 보다 6개월 초과>를 이유로 한 약정해제권 및 이에 따른 위약금 청구를 주위적 청구로, 예비적 청구로 법리구성하는 것이 옳다고 판단된다.
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