사례.
주택임대차계약을 하면서, 통상 2년의 계약기간을 1년으로 하면서도, 1년 뒤 무조건 계약을 하는 것으로 특약을 맺을 경우, 이 계약이 유효한가. 임차인이 1년 뒤 나가겠다고 하면 임대인은 보증금을 돌려줄 의무가 있는가.
<임차인의 임대차기간의 선택>
일단 주택임대차보호법의 규정을 살펴보면, 아래와 같이 규정돼 있다.
제4조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.
즉, 원칙상 2년의 주택임대차기간이 적용되지만, 임차인만 2년 미만으로 정한 기간의 임대차기간을 주장할 수 있다. 임차인은 1년과 2년을 선택적으로 주장할 수 있는 것이다.
실무에선, 주택임대차 기간을 2년이 아닌 1년으로 정하는 경우는 거의 없다. 다만, 오피스텔을 주거용으로 사용하면서 1년 계약을 하는 경우가 많은데, 그것은 오피스텔이 상업용으로 구입해서 상가임대차가 적용된다고 생각하기 때문이다. 상가라도 주거용으로 사용하면 주택임대차보호법이 적용되므로, 임차인은 1년이 아닌 2년의 기간을 주장할 수 있다. (임대인은 불가하다)
<임차인의 계약갱신요구권 행사시점>
이 경우 임차인은 임대차기간 1년 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신요구권을 행사할 수 있는가. 물론 가능하다. 또한 임차인은 그 임대차기간이 2년임을 주장하며, 2년 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있다.
<이 경우 갱신되는 임대차기간은 몇 년인가>
1년 임대차계약을 체결한 임차인이 1년이 경과한 후 묵시적 갱신이 되었다는 이유로 1년의 임대차계약을 주장(총 2년)하며 임차인 퇴거하도록 하는 것이 가능한가.
판례는 1년 임대차계약을 주장하는 것은 임대차가 종료되어 임대차보증금 반환을 요구하는 등의 법률관계에서 적용될 뿐, 1년의 임대차기간이 경과된 후 묵시적 갱신이 되었다는 이유로 그로부터 다시 1년의 짧은 기간을 주장할 수 없다고 판시한 바 있다.
"임차인이 주택임대차보호법 제4조 제1항의 적용을 배제하고 2년 미만으로 정한 임대차기간의 만료를 주장할 수 있는 것은 임차인 스스로 그 약정 임대차기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 종료에 터잡은 임차보증금 반환채권 등의 권리를 행사하는 경우에 한정되고, 임차인이 2년 미만의 약정 임대차기간이 만료되고 다시 임대차가 묵시적으로 갱신되었다는 이유로 같은 법 제6조 제1항, 제4조 제1항에 따른 새로운 2년간의 임대차의 존속을 주장하는 경우까지 같은 법이 보장하고 있는 기간보다 짧은 약정 임대차기간을 주장할 수는 없다[대법원 1996. 4. 26. 선고 96다5551, 5568 판결]."
따라서
1. 임차인은 1년 임대차계약이 만료됐음을 이유로 보증금 반환청구 가능(임대인은 불가)
2. 1년의 임대차계약이 묵시적 갱신이 될 경우, 1년 임대차계약의 묵시적 갱신 기간은 1년
3. 임차인이 1년 종료 후 묵시적 갱신이 2년됐다며(즉 총 3년의 기간 주장)을 주장하면서 임대차계약이 존속한다고 주장할 수 없다.
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