부동산 수분양자 입장에서 공사가 늦어지거나 심각한 하자가 발생해서 약정된 입주예정일보다 입주가 늦어질 경우 생각할 수 있는 방법은 2가지다. 그것은 계약해제를 하거나 지체상금을 구하고 그대로 입주하는 것.
만약 분양계약서 상 계약해제에도 불구하고 지체상금을 청구할 수 있다는 조항이 있으면, 계약해제와 함께 지체된 손해배상을 청구할 수 있을 것이다. 보통 시행사의 입주지연으로 계약해제를 할 때에는 계약해제와 함께 손해배상 약정이 별도로 돼 있다.
하지만, 지체상금과 함께 해제에 따른 손해배상 청구를 동시에 할 수는 없다. 즉, 최종 입주가 가능한 시기까지의 지체상금 조항에 따른 지체상금과 계약해제에 따른 손해배상금액을 동시에 중첩하여 받을 수 없다는 것이다. 둘다 약정손해배상금이긴 하지만, 전자는 계약 존속을 전제로, 후자는 계약 종료를 전제로 한 손해배상이다.
물론, 계약해제 시 지체상금 조항을 원용하여 손해배상 하도록 하는 경우가 있지만, 어디까지나 해제에 따른 손해배상금일 뿐이다.
따라서 지체가 명백할 때 수분양자 입장에서는 무엇이 더 유리한지를 고민해 보아야 하는데, 그것은 자신이 입주할지 아니면 계약을 해제할지를 정한 뒤의 일이다.
이렇게 약정 손해배상 청구(지체상금 또는 해제에 따른 손해배상)를 하면서, 별도로 다른데 거주하면서 입은 월세 등 손해배상을 청구할 수 있을까? 불가능하다. 지체상금 약정(해제 손해배상금 포함)은 "손해배상금의 예정"으로서, 그 이상의 손해가 있더라도 추가청구는 불가능하다.
지체상금을 구하는 소송 역시 이러한 법리적 문제를 고민한 뒤 선택하여 움직여야 한다.
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