코로나 19로 인하여 상가임대차 계약관계에 대해 문의하는 질의가 꽤 늘었다. 아마도 임대료를 제때 내지 못해 임대차계약이 해지될 위기에 처해있거나, 임대료를 확 낮춰줬는데 다시 원상회복 시킬 때 제한사항이 있는지, 이번 기회에 건물을 철거하고 새 건물을 올리고 싶은데 기존 임차인과의 관계는 어떻게 정리할지 여부에 대해 문의가 많다.
#코로나19 이후 임대료 감액 가능 여부
코로나19로 인하여 상가임대차에 상가건물 임대차보호법이 개정되었다. 일반적으로 상가임대인/임차인은 경제사정 변동이 있을 경우 차임 증감(올리거나 내림) 청구할 수 있는데(상가건물 임대차보호법 제11조), 2020. 9. 29. 국회는 1급 감염병에 따라 경제사정 변동이 있을 때, 차임 감액을 청구할 수 있도록 신설하고(제11조 제3항 본문), 코로나19가 종식되어 다시 올려야 할 사정이 생기면, 증액하더라도 5%를 초과할 수 있도록 하였다(제11조 제3항 단서).
제11조(차임 등의 증감청구권) ① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. <개정 2020. 9. 29.>
② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.
③ 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병에 의한 경제사정의 변동으로 차임 등이 감액된 후 임대인이 제1항에 따라 증액을 청구하는 경우에는 증액된 차임 등이 감액 전 차임 등의 금액에 달할 때까지는 같은 항 단서를 적용하지 아니한다. <신설 2020. 9. 29.>
[전문개정 2009. 1. 30.]
따라서, 코로나19로 인하여 임차인이 차임의 감액을 청구했고 이에 따라 감액된 금액을 지급하고 있다가, 임대인이 코로나19가 종식 또는 그 상태가 호전되었다고 판단해서 차임 증액을 청구하면 또 그 즉시 효력이 발생하고, 이 경우에는 5% 제한이 적용되지 않는다.
문제는 코로나 19가 아닌 다른 사유로 감액시켜줬을 때(예컨대 장사가 잘 안된다고 해서 감액해 주었을 때), 다시 올려받을 때 5%제한이 적용되느냐 이다. 이 경우에는 5%를 초과하여 인상할 수 없다. 월세 500만원 받고 있다가 장사가 안돼서 300만원으로 내려준 이후, 다시 장사가 잘 돼서 올릴 때에는 500만원으로 올릴 수 없고, 300만원의 5%인 15만 원만 올릴 수 있다. 결국 315만원이 올린 임차료가 된다.
#10년 초과하여 임대차계약을 이어온 상태에서, 새롭게 임대차계약서을 작성할 때, 기존 임대차계약의 구속을 받는지
오랫동안 한 공간에서 임대차계약을 맺어 온 임차인과 임대인이 있었다. 이 경우 매우 친해서 특별히 임대차계약서를 쓰지 않고 20년 가까이 임대차계약을 이어왔다. 그런데 당사자들이 사망한 이후 상속인들이 모여 새롭게 임대차계약을 체결하기로 했다. 이 경우 기존 임대차계약의 구속을 받을까.
받는다. 예컨대 보증금 1억, 임대료 500만원의 상가임대차계약을 체결하여 오고 있었다면, 새롭게 체결하는 임대차계약이 10년 간 갱신되었다면, 상가임대차보호법에서 말하는 10년간의 갱신권을 모두 행사한 것이어서, 더이상 갱신할 수 없고, 그때부터는 새로운 임대차계약을 체결하는 형식으로 진행하면 된다. 이 경우 5% 임차료 상한의 제한이 없다.
다만, 해당 임차인이 새 임대차계약 체결을 거부하여 나갈 때, 권리금 회수기회를 보장하여야 하고, 이를 방해할 경우 임대인이 임차인에게 손해배상 책임을 질 수 있음을 유의해야 한다.
제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2018. 10. 16.>
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우
③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.
④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.
⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.
[본조신설 2015. 5. 13.]
#창고의 경우, 임대차보호법 적용을 받을까.
상가건물임대차보호법에는 공장, 창고 등이 동법의 적용을 받는지에 대한 명확한 규정은 없다. 다만 지방법원 판례에, 제조와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동을 지속적으로 했다면 공장, 창고라 하더라도 ｢상가건물임대차보호법｣ 적용 대상인 상가건물에 해당한다고 판단하고 있다. 결국 실질적으로 '영리를 목적으로 상업적 활동을 했는지' 여부라 할 것이다.
그러나 단순 물류창고는 물품의 제조, 가공, 보관 등만을 목적으로 하면, 그 공간은 상가로 보기 힘들어 상가임대차보호법의 적용을 받지 않지만, 해당 창고가 상가와 더불어 같이 이용되고 있다면, 상가임대차보호법의 적용대상이다.
대법원 판례도 같다.
즉, 대법원([대법원 2011. 7. 28., 선고, 2009다40967, 판결)은 "상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물 임대차는 사업자등록 대상이 되는 건물로서 임대차 목적물인 건물을 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용하는 임대차를 가리킨다. 그리고 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물에 해당하는지는 공부상 표시가 아닌 건물의 현황·용도 등에 비추어 영업용으로 사용하느냐에 따라 실질적으로 판단하여야 하고, 단순히 상품의 보관·제조·가공 등 사실행위만이 이루어지는 공장·창고 등은 영업용으로 사용하는 경우라고 할 수 없으나 그곳에서 그러한 사실행위와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어진다면 상가건물 임대차보호법 적용대상인 상가건물에 해당한다."고 판시하여, "영리를 목적으로 하는 활동이 같이 이뤄졌는지 여부를 기준으로 판단하고 있다.
어떤 건물/임대차목적물이 상가임대차보호법의 적용이 되는지는 실질적으로 영리를 목적으로 상가, 건물을 사용했는지 여부에 따라 다를 것이다.
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